Письмо Минстроя России от 04.07.2024 № 37298-НС/07

<Об условиях и порядке уплаты цены договора участия в долевом строительстве>

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в пределах компетенции рассмотрело письмо и в пределах компетенции сообщает следующее.

Часть 3 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) предусматривает уплату цены договора участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) в безналичном порядке после государственной регистрации такого договора.

При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не определяет требования к условиям и порядку уплаты цены ДДУ, заключаемого после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее — Объект недвижимости) до осуществления государственного кадастрового учета такого Объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, условия ДДУ, заключаемого застройщиком после ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию до осуществления государственного кадастрового учета такого Объекта недвижимости, в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, определяются сторонами такого договора в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента государственной регистрации такого договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) Объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке Объект недвижимости.

Частью 6 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ определены условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства для строительства Объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который (либо права застройщика на который) переданы застройщиком в залог банку в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) такого Объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 13, частью 4 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ правила статьи 13 указанного Федерального закона не применяются при заключении ДДУ с использованием счетов эскроу.

При этом Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривает возникновения залога в силу закона в пользу застройщика применительно к отношениям, основанным на ДДУ.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---