Письмо Минстроя России от 24.12.2025 № 36579-ОГ/00

<О содержании лифтов в паркинге многоквартирного дома>

Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.

В силу части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) многоквартирным домом (далее — МКД) признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ.

МКД может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого МКД.

Вместе с тем в случае, если здание подземного паркинга и МКД были введены в эксплуатацию в качестве самостоятельных объектов, следовательно, с учетом положений статьи 1, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации указанные объекты являются самостоятельными объектами капитального строительства.

В таком случае подземный паркинг относится к зданию, имеющему самостоятельный характер по своему функциональному назначению (целевой характер — удовлетворение потребностей автовладельцев в парковочных местах), следовательно, он не может быть отнесен к части многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Под бременем содержания имущества в гражданском праве понимается гражданско-правовая обязанность субъекта права совершать определенные действия (равно и воздерживаться от совершения некоторых действий), а также нести расходы, обусловленные и связанные с обладанием имуществом, пользованием или в некоторых случаях с возможностью распоряжения им.

Бремя содержания общего имущества собственников паркинга лежит только на собственниках парковочных мест.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, отнесены к недвижимым вещам.

Состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме определен пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), пунктами 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила № 491).

Содержащиеся в части 1 статьи 36 ЖК РФ и в пунктах 2 - 9 Правил № 491 перечни общего имущества в многоквартирном доме являются достаточно четкими и содержат упоминание наиболее распространенных элементов общего имущества в МКД. Эти перечни являются открытыми. С использованием содержащихся в вышеупомянутых нормативных правовых актах признаков общего имущества в МКД можно правильно отнести к общему имуществу элементы конструкций и оборудования МКД, которые прямо не указаны в вышеуказанных нормах.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются также в технической документации на многоквартирный дом.

Паркинги, детские и спортивные площадки, зоны отдыха и т.д., расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В указанном случае крыша, стены, колонны, иные несущие и ненесущие конструкции паркинга, электрическое, санитарно-технические и иное оборудование, размещенное в паркинге, является общим имуществом многоквартирного дома. Также к общему имуществу многоквартирного дома относятся проходы, проезды между машино-местами, иные проезды.

В случае если в паркинге не имеется выделенных в установленном законом порядке машино-мест, тогда весь паркинг, включая площадки для размещения транспортных средств, входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

При этом машино-места, расположенные в паркинге, исходя из положений пункта 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и пункта 1 статьи 130 ГК РФ, имеют статус нежилого помещения в многоквартирном доме, предназначены только для размещения транспортного средства и являются самостоятельным объектом гражданских прав, то есть могут не включаться в состав общего имущества многоквартирного дома.

Машино-место, поставленное на кадастровый учет в качестве нежилого помещения и принадлежащее на праве собственности индивидуально-определенному лицу, не входит в состав общего имущества многоквартирного дома. При этом право собственности на машино-места может не зависеть от права собственности на иное помещение (жилое или нежилое) в том же многоквартирном доме. Лицо может иметь в собственности машино-место или несколько машино-мест, но при этом не иметь иной собственности в том же многоквартирном доме.

Таким образом, паркинг с расположенными в нем машино-местами признается конструктивной частью многоквартирного дома, если:

информация о том, что паркинг включен в состав объектов недвижимости, создание которых осуществлялось при строительстве многоквартирного дома, включена в проектную документацию на многоквартирный дом, а также в ЕГРН внесены сведения о машино-местах в паркинге, как в помещении, входящем в состав многоквартирного дома, с единым кадастровым номером земельного участка, в границах которого расположен многоквартирный дом, с указанием номера этажа (в том числе подземной части) многоквартирного дома, на котором (в которой) расположено помещение паркинга, а также с указанием состава общего имущества в таком многоквартирном доме, и единого адреса машино-места с адресом многоквартирного дома.

Если строительство паркинга осуществлялось по отдельному проекту, как самостоятельного объекта капитального строительства (информация о паркинге не содержится в проектной документации на многоквартирный дом), и при регистрации прав на машино-места отсутствует указание на включение соответствующего помещения в состав многоквартирного дома, при этом адрес регистрации соответствующего машино-места в ЕГРН указан иной, нежели адрес, по которому расположен многоквартирный дом, то помещение паркинга относится к отдельному объекту капитального строительства, не являющегося конструктивной частью многоквартирного дома.

В соответствии с положениями, установленными частями 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК РФ, Правилами № 491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее — Правила № 170), на управляющую организацию возлагается обязанность надлежащего содержания общего имущества. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Объем, качество, периодичность работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома должны отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее — Минимальный перечень).

В соответствии с пунктом 5.10.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, эксплуатирующая организация (владелец лифта — собственник здания, в котором находятся лифты, а также предприятия и организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся здания, в том числе кондоминиумы, товарищества, объединения собственников жилья и иные организации) обеспечивает содержание лифта в исправном состоянии и его безопасную эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания и ремонта.

Пунктом 22 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме, входят в минимальный перечень работ по содержанию общего имущества.

Таким образом, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией в договор управления в соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) включаются работы по содержанию и ремонту лифта (лифтов) в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110, исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ, является лицензионным требованием.

На основании вышеизложенного, управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором управления.

Вместе с тем, в соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, промышленности строительных материалов, жилищной политики, жилищно-коммунального хозяйства.

По вопросу осуществления контроля за обслуживанием лифтов следует обращаться в Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор).

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---