Письмо Минстроя России от 23.06.2025 № 36026-ДН/04

<Об участии застройщика в общем собрании собственников>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (далее — МКД) собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Таким образом, каждому помещению в МКД, переданному или подлежащему передаче в собственность, соответствует доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, пропорциональная площади такого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД (далее — ОСС) правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу части 3 статьи 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Из системного анализа приведенных положений следует, что при определении факта наличия кворума на ОСС в МКД, который введен в эксплуатацию и в котором еще не все помещения переданы по передаточному акту или иному документу о передаче, необходимо учитывать площадь всех помещений в МКД — как переданных лицам, заключившим с застройщиком договоры купли-продажи или договоры участия в долевом строительстве, так и не переданных таким лицам.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство МКД) вправе участвовать в ОСС в случае государственной регистрации права собственности на нереализованные помещения.

Участие застройщика в ОСС без наличия у такого застройщика зарегистрированного права собственности на помещения не допускается.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае если на строительство (создание) МКД и (или) иных объектов недвижимости застройщиком привлечены денежные средства участников долевого строительства, то такой застройщик не может являться правообладателем указанных объектов. В указанном случае отсутствует возможность регистрации права собственности застройщика на помещения в МКД, подлежащие передаче участникам долевого строительства, соответственно отсутствует возможность участия застройщика в ОСС от имени помещений в МКД, подлежащих передаче участникам долевого строительства.

В случае если МКД построен застройщиком за счет собственных средств, для реализации права участия в ОСС застройщику необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности на принадлежащие ему помещения в установленном законодательством порядке, при этом при определении наличия кворума общего собрания собственников подлежит учету общая площадь всех помещений в МКД, включая площади помещений, не переданных застройщиком третьим лицам, при этом факт отсутствия у застройщика права голосовать от имени указанных непереданных помещений не имеет значения.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора

---