--- title: "<Письмо> Минстроя России от 25.06.2024 N 35255-ДН/04" number: "35255-ДН/04" issuer: "Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" issued_on: 2024-06-25 status: действует canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-35255-dn04" --- ## <Письмо> Минстроя России от 25.06.2024 N 35255-ДН/04 # <Письмо> Минстроя России от 25.06.2024 N 35255-ДН/04 <По вопросам, связанным с деятельностью ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива, вознаграждением председателю и членам совета МКД, признанием недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД, а также совершенствованием управления МКД> > [!IMPORTANT] > При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
**МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО**
**ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ** **ПИСЬМО**
**от 25 июня 2024 г. N 35255-ДН/04**
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в рамках компетенции сообщает следующее. На основании [Положения](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-1038-2013#p100015) о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности. 1. О деятельности товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива. **В силу [части 1 статьи 135](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-135#p742) Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) для совместного управления общим имуществом в МКД.** Согласно [части 1 статьи 136](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-136#p100770) ЖК РФ собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в МКД на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Согласно [части 1 статьи 143](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-143#p100816) ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в ТСЖ. В соответствии с [частью 1 статьи 110](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-110#p108) ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных [ЖК](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-1) РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления МКД. Так, право на вступление в ЖСК может быть реализовано с учетом положений [статьи 111](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-111#p100662) ЖК РФ, решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей ([часть 2 статьи 112](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-112#p100667) ЖК РФ). Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом созданного ЖСК, подают в правление ЖСК заявление о приеме в члены ЖСК ([часть 1 статьи 121](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-121#p100712) ЖК РФ). Таким образом, членство в ТСЖ (ЖСК) является добровольным и возникает оно только в результате добровольного свободного волеизъявления собственника помещения в МКД на основании поданного им заявления. [Часть 5 статьи 135](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-135#p100767) ЖК РФ определяет, что ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Государственная регистрация ЖСК осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц ([статья 114](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-114#p100675) ЖК РФ). Необходимо отметить, что ТСЖ (ЖСК) является некоммерческой организацией, одной из уставных целей которой является управление МКД. Членами такой некоммерческой организации являются собственники помещений МКД, в связи с чем такие собственники помещений обязаны финансировать деятельность указанной организации путем внесения членских взносов. Отношения между ТСЖ (ЖСК), являющимся юридическим лицом, и собственниками помещений в МКД, имеющими членство в ТСЖ (ЖСК), регулируются уставом ТСЖ (ЖСК), соблюдение которого обязательно для членов указанной организации. Собственники помещений в МКД, не имеющие членства в ТСЖ (ЖСК), не обязаны исполнять требования устава ТСЖ (ЖСК), в том числе не обязаны оплачивать членские взносы. При этом отмечается, что в силу [части 3 статьи 30](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-30#p100237), [части 1 статьи 39](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-39#p100285), [части 1 статьи 158](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-158#p101505) ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения ([ч. 1 ст. 158](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-158#p101505) ЖК РФ). Таким образом, все собственники помещений в МКД, независимо от членства в ТСЖ (ЖСК), несут бремя содержания общего имущества МКД. При этом собственники помещений в МКД, являющиеся членами ТСЖ (ЖСК), исполняют обязанность по содержанию общего имущества МКД путем оплаты членских взносов, а собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ (ЖСК), в силу [части 6 статьи 155](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-155#p101491) ЖК РФ исполняют указанную обязанность путем внесения платы за содержание жилого помещения на основании соответствующего договора. Учитывая, что согласно [части 1 статьи 158](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-158#p101505) ЖК РФ бремя конкретного собственника помещения в МКД по содержанию общего имущества МКД соразмерно доле такого собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД, при этом в соответствии с [частью 1 статьи 37](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-37#p100275) ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, удельный размер платежа за содержание общего жилого помещения в МКД в руб./кв.м одинаков для всех собственников помещений в МКД. Следовательно, размер членского взноса для члена ТСЖ (ЖСК) в руб./кв.м равен размеру платы за содержание жилого помещения в МКД в руб./кв.м для собственника помещения в МКД, не являющегося членом ТСЖ (ЖСК). [Пунктом 3 части 1 статьи 137](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-137#p100779) ЖК РФ установлено, что ТСЖ вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД. В силу [пункта 33](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-491-2006#p100204) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ (ЖСК), а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ (ЖСК) на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Следовательно, органы управления ТСЖ (ЖСК) вправе устанавливать размер членских взносов для членов ТСЖ (ЖСК), а также равный указанному размеру членских взносов размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ (ЖСК). Отмечается, что отсутствие письменного договора на содержание жилого помещения между собственником помещения в МКД и ТСЖ (ЖСК) не освобождает указанного собственника от обязанности вносить плату за содержание жилого помещения, поскольку такая обязанность прямо установлена положениями [ЖК](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-1) РФ. Указанная позиция подтверждается [пунктом 12](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-22-2017-3#p100031) Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. N 22. [Статьей 153](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-153#p100891) ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения в МКД с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного [частью 3 статьи 169](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-169#p1181) ЖК РФ. Таким образом, у собственника помещения в МКД, независимо от того, является ли этот собственник членом ТСЖ (ЖСК) или не является, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом либо членства собственника помещения в ТСЖ (ЖСК). Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что установленный действующим жилищным законодательством правовой механизм участия собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ (ЖСК), в расходах, возникающих в результате совместной эксплуатации имущественного комплекса - МКД, возлагает на собственников жилых помещений в МКД бремя содержания принадлежащего им имущества, сопутствующее реализации правомочий собственника ([статья 210](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-210#p101130) Гражданского кодекса Российской Федерации), направлен на обеспечение баланса интересов всех обладателей помещений в МКД - как являющихся членами ТСЖ (ЖСК), так и не являющихся таковыми (определения от 24 февраля 2011 г. N 251-О-О, от 27 октября 2015 г. N 2471-О, от 28 января 2016 г. N 165-О и от 26 апреля 2016 г. N 795-О). Действующее жилищное законодательство не дифференцирует расходы, связанные с управлением МКД, в зависимости от необходимости их несения членами ТСЖ (ЖСК) и собственниками помещений дома, не вступившими в члены ТСЖ (ЖСК). Иной подход приводил бы к неосновательному обогащению собственников помещений в доме, не оплачивающих какие-либо расходы дома, за счет других собственников - членов ТСЖ (ЖСК). 2. О вознаграждении председателю и членам совета МКД. **Согласно [части 1 статьи 161.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-161-1#p101127) ЖК РФ в случае, если в МКД не создано ТСЖ либо данный дом не управляется ЖСК и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета МКД в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.** Из приведенной нормы следует: 1) обязанность собственников помещений в МКД по созданию совета МКД установлена императивно; 2) председатель и члены совета МКД являются собственниками помещений в МКД; 3) лица, избираемые председателем и членами совета МКД, определяются решением общего собрания собственников помещений в МКД и не могут быть определены иным способом. Отмечается, что председатель совета МКД также избирается не членами совета МКД из своего состава, а определяется исключительно решением общего собрания собственников помещений в МКД; 4) совет МКД не является ни юридическим, ни физическим лицом, и осуществляет свою деятельность как коллектив граждан. Из указанных обстоятельств, а также исходя из полномочий совета МКД, установленных [частью 5 статьи 161.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-161-1#p101131) ЖК РФ, и полномочий председателя совета МКД, установленных [частью 8 статьи 161.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-161-1#p101140) ЖК РФ, следует, что председатель и члены совета МКД фактически представляют интересы всех собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами в рамках установленной законом компетенции и не вступают в договорные отношения ни с собственниками помещений в МКД, ни с советом МКД, который не является юридическим лицом. Отмечается, что председатель и члены совета МКД действуют в интересах собственников помещений в МКД. При этом, учитывая, что председатель и члены совета МКД в обязательном порядке являются собственниками помещений в указанном МКД, интересы собственников помещений в МКД одновременно являются интересами председателя и членов совета МКД. На основании [части 8.1 статьи 161.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-161-1#p101513) ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. Необходимо обратить внимание, что выплата вознаграждения членам и председателю совета МКД является правом, а не обязанностью собственников помещений в МКД. Таким образом, обязательность выплаты вознаграждения председателю и членам совета МКД законом не установлена. По мнению Минстроя России, вознаграждения председателю и членам совета МКД являются выплатами, стимулирующими добровольное выполнение своих полномочий членами совета МКД, в том числе председателем совета многоквартирного дома. Такие вознаграждения выплачиваются на основании решения общего собрания за счет дополнительных взносов собственников помещений в МКД, доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД в соответствии с условиями договора управления МКД, а также за счет иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников. Для выплаты вознаграждения гражданско-правовой или трудовой договоры с председателем и членами совета МКД не заключаются. Учитывая, что председатель и члены совета МКД избираются из числа собственников помещений в данном доме в целях представления интересов всех собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами в рамках установленной законом компетенции и не вступают в договорные отношения, при этом совет МКД не является юридическим лицом, при этом в случае принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД такие вознаграждения формируются из платежей всех собственников помещений в таком доме, в том числе из платежей самих председателя и членов совета МКД, необходимо отметить, что признание собственников помещений в МКД работодателями председателя и членов совета МКД приводит к признанию указанных председателя и членов совета МКД работодателями в отношении самих себя. Дополнительно отмечается, что в силу [статьи 15](https://bukva.ai/docs/kodeks-197-fz/statya-15#p164) Трудового кодекса Российской Федерации трудовые отношения - это отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (работы по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации; конкретного вида поручаемой работнику работы) в интересах, под управлением и контролем работодателя, подчинении работника правилам внутреннего трудового распорядка при обеспечении работодателем условий труда, предусмотренных трудовым законодательством и иными нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, коллективным договором, соглашениями, локальными нормативными актами, трудовым договором. Из анализа [статьи 161.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-161-1#p101126) ЖК РФ следует, что председатель и члены совета МКД не наделяются неотъемлемыми правами работника, предусмотренными для трудовых отношений, и выполняют представительские функции от имени собственников помещений в МКД, которые на общем собрании могут принять решение о выплате председателю и членам совета МКД вознаграждения за выполнение указанных функций. По мнению Минстроя России, из приведенных обстоятельств следует, что основания для обложения страховыми взносами вознаграждения председателей и членов советов МКД отсутствуют, поскольку указанные председатели и члены советов МКД не вступают в трудовые отношения, предметом которых является исполнение такими председателями и членами советов МКД обязанностей, предусмотренных [статьей 161.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-161-1#p101126) ЖК РФ. При этом имеется обязанность председателей и членов советов МКД оплачивать налоги на доходы физических лиц с получаемого вознаграждения. 3. О признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД. **В соответствии с [частью 1 статьи 46](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-1#p1262) ЖК РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.** За фальсификацию решений и протоколов общего собрания собственников помещений в МКД предусмотрена уголовная ответственность в соответствии со [статьей 327](https://bukva.ai/docs/kodeks-63-fz/statya-327#p2597) Уголовного кодекса Российской Федерации (подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков). [Пунктом 1 части 12 статьи 20](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-20#p1026) ЖК РФ предусмотрено право органа государственного жилищного надзора обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД либо общим собранием членов ТСЖ (ЖСК) с нарушением требований [ЖК](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-1) РФ. [Частью 6 статьи 46](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-46#p100331) ЖК РФ установлено право собственника помещения в МКД на обжалование в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований [ЖК](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-1) РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. 4. О совершенствовании управления МКД. **Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2022 г. N 3268-р утверждена [Стратегия](https://bukva.ai/docs/rasporyazhenie-3268-r#p100008) развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, разделом "Управление жилищным фондом" предусматриваются следующие мероприятия, в том числе по внедрению единых стандартов деятельности по управлению МКД и их обслуживанию; внедрение новых подходов в сфере государственного жилищного надзора и лицензионного контроля в сфере предпринимательской деятельности по МКД; развитию институтов и моделей управления жильем; повышению эффективности эксплуатации и обеспечение непрерывного управления МКД на всех этапах его жизненного цикла по единым стандартам на основе трансформации института "временной управляющей организации" и внедрения модели "гарантирующей управляющей организации", предполагающей открытые конкурсные процедуры по отбору профессиональных управляющих организаций.** Минстроем России ведется постоянная работа по мониторингу правоприменения и актуальным проблемам, возникающим в связи с реализацией законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, Минстрой России внимательно анализирует предложения по его совершенствованию, имеющиеся у различных организаций и граждан. В этой связи представленные предложения Минстроем России в рамках установленных полномочий будут дополнительно проанализированы и по возможности учтены в ходе реализации Минстроем России Плана мероприятий по совершенствованию действующего законодательства. Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера. Заместитель директора
Департамента развития
жилищно-коммунального хозяйства
Д.Ю.НИФОНТОВ
---