Письмо Минстроя России от 23.10.2025 № 29631-ОГ/04
<Об управлении многоквартирным домом кооперативом>
Примечание
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
от 23 октября 2025 г. № 29631-ОГ/04
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение, направленное Аппаратом Правительства Российской Федерации, и в пределах своей компетенции сообщает.
На основании Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности.
В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) обязаны выбрать один из способов управления МКД:
-
непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
-
управление товариществом собственников жилья либо жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
Деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируется главой 11 ЖК РФ (статьи 110 - 123.3 ЖК РФ).
При этом в силу части 5 статьи 110 ЖК РФ действие положений главы 11 ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
Так, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» установлены основы функционирования жилищных накопительных кооперативов, отнесенных к иным специализированным кооперативам, их правовое положение, права и обязанности их членов, порядок создания, реорганизации и ликвидации жилищных накопительных кооперативов.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг.
Таким образом, по общему правилу лицо, осуществляющее управление МКД (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив), является исполнителем коммунальных услуг.
Исключением является случай, предусмотренный статьей 157.2 ЖК РФ, при котором предоставление коммунальной услуги осуществляется ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами на основании договора, заключенного указанными лицами непосредственно с собственниками помещений в МКД в порядке, установленном статьей 157.2 ЖК РФ.
Пунктом 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила № 354) понятие «коммунальные услуги» определено как осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в МКД в случаях, установленных Правилами № 354, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений).
Тем же пунктом 2 Правил № 354 термин «исполнитель» определен юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.
Таким образом, в случае выбора способа управления МКД иным специализированным потребительским кооперативом такой кооператив по общему правилу является исполнителем коммунальных услуг, в том числе коммунальной услуги электроснабжения.
В силу абзаца четвертого пункта 20 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 442 (далее — Основные положения № 442), потребители коммунальной услуги по электроснабжению, которые в соответствии с Правилами № 354, не находятся на обслуживании у исполнителей коммунальных услуг в лице управляющих организаций, товариществ собственников жилья либо жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, принимаются на обслуживание гарантирующим поставщиком с даты, установленной для такого принятия уполномоченным органом субъекта Российской Федерации и вносят плату за потребленную с этой даты электрическую энергию в адрес гарантирующего поставщика. Соответствующие договоры с указанными потребителями коммунальной услуги электроснабжения, в том числе в отсутствие их письменной формы, заключаются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.
Приведенная норма устанавливает обязанность заключения договора на предоставление коммунальной услуги электроснабжения между гарантирующим поставщиком и потребителями коммунальной услуги электроснабжения в помещениях в МКД в случае, если такой МКД не находится в управлении управляющей организации, товарищества собственников жилья либо жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
К таким случаям относятся в том числе реализация непосредственного управления МКД, а также случай, когда способ управления МКД не выбран или не реализован.
Отмечается, что приведенные положения не применяются к садоводческим некоммерческим товариществам (далее — СНТ).
В том числе не являются тождественными СНТ и иные специализированные потребительские кооперативы.
Также отмечается, что согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в числе прочего в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, к которым относятся в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы.
Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 50 ГК РФ юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в числе прочего в организационно-правовых формах товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества.
Таким образом, понятия «кооператив» и «товарищество» не являются тождественными, указанные организационно-правовые формы определены разными положениями ГК РФ.
Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.