Письмо Минстроя России от 30.10.2023 № 29273-ОГ/00

<О различии понятий «общежитие» и «многоквартирный дом»>

Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.

В силу части 1 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда, в соответствии с положениями части 2 статьи 92 ЖК РФ осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Согласно статье 94 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

В силу части 3 статьи 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Приведенная норма является императивной и устанавливает один из признаков отнесения жилого помещения к категории жилого помещения в общежитии.

Таким образом, в случае, если в специально построенном или переоборудованном под общежитие доме (либо в части дома) имеются укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами помещения, предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, при этом указанные помещения в установленном порядке отнесены к жилым помещениям общежития, тогда указанные помещения являются жилыми помещениями общежития, а такой дом (часть дома) является общежитием.

В силу части 2 статьи 105 ЖК РФ договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

В соответствии с частью 1 статьи 100 ЖК РФ одной стороной договора найма специализированного жилого помещения является собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель), другой стороной является гражданин (наниматель).

Согласно части 3 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Необходимо обратить внимание, что общежитие не является многоквартирным домом (далее — МКД), в силу чего нормы ЖК РФ, регулирующие отношения по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, по выбору лиц, управляющих МКД, по внесению платы за жилое помещение в МКД, за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях МКД, к общежитиям не применяются.

В общежитиях не имеется общего имущества, поскольку право собственности регистрируется на специально построенный или переоборудованный под общежитие дом (либо часть дома) в целом.

В отличие от общежития государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется (часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

В силу части 6 статьи 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с частью 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в МКД не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД и не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в МКД, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Нормы жилищного законодательства о договоре управления МКД, о выборе управляющей организации по результатам открытого конкурса действуют в отношении МКД, но не действуют в отношении общежитий.

Дополнительно Минстрой России обращает внимание, что действующее законодательство предусматривает случаи изменения статуса здания с общежития на МКД.

Так, в силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. При этом нормы о договоре социального найма применяются только в отношении жилых помещений в МКД.

Таким образом, нормы ЖК РФ, регулирующие отношения по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, по выбору лиц, управляющих МКД, по внесению платы за жилое помещение в МКД, за коммунальные услуги, потребляемые в помещениях МКД, могут применяться только в отношении бывших общежитий, утративших статус общежития.

На основании изложенного, понятия «общежитие» и «многоквартирный дом» неравнозначны.

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

---