Письмо Минстроя России от 14.10.2026 № 23968-ОГ/04

<Об организации содержания объектов, используемых собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел письмо и в рамках компетенции сообщает следующее.

На основании Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности. Минстрой России не обладает правом давать оценку конкретной ситуации и правоотношениям.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс РФ или ЖК РФ) и пунктами 1 - 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила № 491).

В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил № 491 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации многоквартирного дома и расположенные на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом.

Жилищное законодательство не содержит положений об отнесении к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома объектов, предназначенных для обслуживания других многоквартирных домов.

Такие положения не регулируются и разделом 1(1) Правил № 491, которым установлены требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. В соответствии с данным разделом регулируются условия совместного использования общего имущества собственников помещений в одном многоквартирном доме собственниками помещений в других многоквартирных домах путем принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме, чье общее имущество используется собственниками помещений в других домах, о пользовании их общим имуществом иными лицами (пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ), а также путем создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах (пункт 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ). То есть положения раздела 1(1) Правил № 491 не предусматривают случая приобретения объектов общего имущества, определяемых в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, в общую долевую собственность собственников помещений нескольких многоквартирных домов, а устанавливают правила возможного порядка совместного использования общего имущества собственников помещений одного многоквартирного дома собственниками помещений других многоквартирных домов.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 Правил № 491 состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее также — общее имущество) определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях обязанности по содержанию общего имущества, то с учетом положений раздела 1(1) Правил № 491 возможны следующие варианты организации содержания объектов, используемых собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах:

1. собственники помещений в многоквартирном доме, в котором расположен объект, предназначенный для использования в нескольких многоквартирных домах, приняли решение о включении такого объекта в состав общего имущества данного дома. В таком случае обязанности по надлежащему содержанию такого имущества несут собственники помещений многоквартирного дома, в котором расположено такое общее имущество;

2. собственники помещений в многоквартирном доме, в котором расположен объект, предназначенный для использования в нескольких многоквартирных домах, приняли решение о включении такого имущества в состав общего имущества данного дома, а также решение о пользовании таким имуществом собственниками помещений в других многоквартирных домах путем создания товарищества собственников жилья для совместного использования такого имущества (раздел 1(1) Правил № 491). В таком случае обязанности по надлежащему содержанию такого имущества несут собственники помещений во всех многоквартирных домах, управление которыми будет осуществлять такое товарищество;

3. собственники помещений в многоквартирном доме, в котором расположен объект, предназначенный для использования в нескольких многоквартирных домах, не приняли решение о включении такого объекта в состав общего имущества данного дома. В таком случае обязанности по надлежащему содержанию такого имущества несут лица, обязанные обслуживать такое имущество в соответствии с действующим законодательством при наличии регулирования таких отношений соответствующим законодательством (о чем будет разъяснено далее).

Информация о составе общего имущества может отражаться в технической документации на многоквартирный дом, а также признается существенным условием договора управления многоквартирным домом (пункт 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае не создано товарищество собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 ЖК РФ. Под имуществом, которое используется собственниками помещений трех многоквартирных домов, признается расположенная в границах одного многоквартирного дома крышная газовая котельная. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором расположена крышная газовая котельная, не признают справедливым возложение обязанности по ее обслуживанию только на собственников помещений данного многоквартирного дома.

При указанных обстоятельствах Департамент подтверждает разъяснение, предоставленное в Письме Минстроя России от 30 июля 2026 г. № 17949-ОГ/00 о том, что товарищество собственников жилья не признается теплоснабжающей организацией в силу применяемого законодательства в сфере теплоснабжения, и дополнительно поясняет следующее.

Если на этапе строительства многоквартирного дома, в котором расположена крышная газовая котельная, строительство такой котельной по проекту на строительство предусматривало, что производство тепловой энергии на такой котельной будет осуществляться в целях теплоснабжения (горячего водоснабжения) потребителей в более, чем в одном многоквартирном доме, то такая котельная отвечает признакам объекта централизованной системы теплоснабжения (горячего водоснабжения). В соответствии с положениями статьи 2 Федерального Закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее — Закон № 190-ФЗ) такая газовая котельная именуется источником тепловой энергии, а вместе с присоединенной к ней тепловой сетью, обеспечивающей передачу тепловой энергии нескольким объектам капитального строительства, относится к объектам теплоснабжения, обязанности по содержанию которых возложены Законом № 190-ФЗ на теплоснабжающие или теплосетевые организации. Соответственно, при строительстве такой газовой котельной, предназначенной для теплоснабжения нескольких многоквартирных домов, такая котельная и присоединенные к ней транзитные тепловые сети подлежали передаче теплоснабжающей организации в рамках мероприятий по подключению многоквартирных домов к централизованной системе теплоснабжения (горячего водоснабжения).

По условиям законодательства в сфере теплоснабжения, поскольку товарищество собственников жилья не отвечает критериям признания товарищества ни теплоснабжающей организацией, ни теплосетевой организацией, то может быть отнесено по применяемым в Законе № 190-ФЗ понятиям к собственникам или иным владельцам тепловых сетей, по которым тепловая энергия передается в другие многоквартирные дома. Однако, в соответствии с частью 6 статьи 17 Закона № 190-ФЗ собственники или иные законные владельцы тепловых сетей не вправе препятствовать передаче по их тепловым сетям тепловой энергии потребителям, теплопотребляющие установки которых присоединены к таким тепловым сетям, а также требовать от потребителей или теплоснабжающих организаций возмещения затрат на эксплуатацию таких тепловых сетей до установления тарифа на услуги по передаче тепловой энергии по таким тепловым сетям.

Таким образом, если товарищество собственников жилья признало, что газовая котельная, расположенная в границах многоквартирного дома, в котором создано товарищество, относится к общему имуществу собственников помещений в таком многоквартирном доме, то товарищество не вправе предъявить собственникам помещений других домов, теплоснабжение которых осуществляется по присоединенным к многоквартирному дому с крышной газовой котельной тепловым сетям, возмещение расходов ни по обслуживанию газовой котельной, ни по передаче по транзитным сетям тепловой энергии (горячей воды).

В сложившихся условиях Департамент видит возможность исключить несение собственниками помещений в многоквартирном доме с газовой котельной расходы на содержание такой котельной и на передачу тепловой энергии по транзитным сетям путем отказа от права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме с газовой котельной с уведомлением о таком отказе органа местного самоуправления или о признании ошибки в отнесении котельной к общему имуществу в многоквартирном доме с уведомлением органа местного самоуправления и теплоснабжающей организации о необходимости признания такой котельной бесхозяйной.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13 июня 2019 г. № 303-ЭС19-7548 подтверждено, что передача имущества застройщиком управляющей организации не дает оснований полагать, что его собственником стали жильцы многоквартирного дома. При этом в пункте 8 раздела 2 Обзора Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) указано, что управляющая организация не вправе по своему усмотрению устанавливать состав общего имущества.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не принимали решение о включении крышной газовой котельной в состав общего имущества, то у собственников помещений отсутствует обязанность по содержанию такой котельной и транзитных тепловых сетей, присоединенных к другим многоквартирным домам, в том числе, если такой участок трубопровода не эксплуатируется ресурсоснабжающей организацией. Так, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2020 № 308-ЭС2-1458 подтверждено, что нахождение спорных участков сетей не в собственности обеих сторон спора не накладывает обязательства по их эксплуатации на абонента (управляющую организацию).

Однако, товарищество обязано нести ответственность за обслуживание крышной газовой котельной и транзитных трубопроводов (далее — спорных объектов), расположенных в границах многоквартирного дома, если котельная и участок транзитной сети в соответствии с пунктом 8 Правил № 481 включены в границы эксплуатационной ответственности товарищества по договору газоснабжения, заключенному с соответствующей газоснабжающей организацией (до внесения изменений в условия соответствующего договора).

Если товарищество приняло на себя обязанности по обслуживанию спорных объектов, то условия возмещения ему соответствующих расходов зависят от согласования с собственниками помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении товарищества, соответствующих видов работ и расходов (в том числе расходов на электрическую энергию при ее использовании при работе крышной котельной) и их стоимости при установлении (изменении) размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. Возмещение соответствующих расходов собственниками помещений в других многоквартирных домах допускается только при наличии соглашения с собственниками помещений в других многоквартирных домах (с другими управляющими организациями), в том числе при принятии собственниками помещений иных многоквартирных домов соответствующего решения.

Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---