Письмо Минстроя России от 09.10.2026 № 23711-ОГ/04

<О правилах осуществления деятельности по управлению МКД>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение по вопросу разъяснения действующего законодательства и в пределах компетенции сообщает следующее.

Подпункт «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и об осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 (далее — Положение № 1110), относит к лицензионным требованиям исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом (далее — МКД), которые предусмотрены частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). При этом часть 2 статьи 162 ЖК РФ закрепляет, что по такому договору управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставлять коммунальные услуги.

Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416), детализируют порядок осуществления этой деятельности, в том числе: в части ведения претензионной работы; оформления приемки услуг и работ (в том числе при выявлении ненадлежащего качества); организации аварийно-диспетчерского обслуживания и тому подобное. Таким образом, когда в договоре управления указываются конкретные обязанности (например, периодичность уборки, сроки устранения аварий), то учитывают стандарты, закрепленные в Правилах № 416. В силу изложенного, неисполнение установленных в договоре управления МКД обязанностей (которые, в свою очередь, базируются на Правилах № 416) и будет являться нарушением лицензионного требования. Следовательно, нарушение требований Правил № 416 при исполнении договора управления расценивается как нарушение лицензионного требования.

Проверка органами государственного жилищного надзора (далее — ОГЖН) проводится в рамках лицензионного контроля и государственного жилищного надзора.

Плановые проверки проводят с определенной периодичностью в зависимости от категории риска объекта контроля. Внеплановые проверки чаще всего проводятся при поступлении обращений от собственников, совета МКД или иных лиц с конкретными жалобами на неисполнение обязанностей управляющей организации и иных лиц, осуществляющих управление МКД. Также поводом для проведения проверок может стать выявление индикаторов риска.

Должностные лица ОГЖН проводят документарные проверки (анализируют договоры, акты выполненных работ, отчеты управляющей организации, переписку с собственниками) и выездные (осмотр общего имущества МКД, фиксация фактического состояния МКД, опрос жителей и представителей управляющей организации).

Должностные лица ОГЖН сопоставляют фактические действия (или бездействие) управляющей организации с условиями договора управления и соответствующими нормами, в том числе закрепленными в Правилах № 416. Например, проверяют, соблюдаются ли сроки и периодичность работ, правильно ли оформляются акты приемки, ведется ли претензионная работа при выявлении нарушений со стороны подрядчиков, как организовано аварийно-диспетчерское обслуживание (в том числе с учетом требований пункта 13 Правил № 416).

Все выявленные отклонения от условий договора и нормативных требований фиксируют в акте проверки. На его основе ОГЖН вправе выдать предписание об устранении нарушений, а при повторных или грубых нарушениях инициировать административное производство или, при наличии к тому оснований, исключить МКД из реестра лицензий управляющей организации.

В ходе проверки должностные лица ОГЖН оценивают соблюдение обязательных требований и не дают оценку коммерческой целесообразности решений управляющей организации или условия ценообразования, если они согласованы сторонами в договоре управления МКД.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Отмечаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---