Письмо Минстроя России от 18.06.2019 № 21519-НС/07

«Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480 „О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.»

Ввиду значительного числа вопросов, поступающих в Минстрой России в связи с реализацией положений постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» (далее соответственно — постановление Правительства Российской Федерации № 480, критерии) Минстрой России направляет ответы на наиболее часто возникающие вопросы.

1. Что является объектом оценки при выдаче уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости заключения о степени готовности объекта?

Объектом оценки является многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости либо несколько многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в зависимости от того, сколько объектов капитального строительства указано в разрешении на строительство) в пределах одного разрешения на строительство (далее — проект строительства), возведение которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Оценка критериев осуществляется в отношении совокупности объектов, предусмотренных разрешением на строительство, то есть по проекту строительства в целом. При этом оценка отдельных объектов в структуре разрешения на строительство предусмотрена в тех случаях, когда разрешение выдано на осуществление этапов строительства. В таком случае степень готовности проекта может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по заявленным этапам, либо по проекту строительства (РНС) в целом. В последнем случае заключение выдается на весь проект в целом.

Застройщику предоставлено право учитывать этапы, по которым действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, независимо от общего количества этапов в рамках одного разрешения на строительство, и подавать заявление для подтверждения степени готовности как по одному из этапов, указанному в разрешении на строительство, так и по нескольким из этапов в совокупности либо независимо от этапов, по разрешению на строительство в целом.

2. Каким образом подтверждается право застройщика на применение коэффициента степени готовности проекта в размере 15% по основаниям, предусмотренным абзацем третьим пункта «б» части 3 критериев, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, утвержденных постановлением?

Абзацем третьим пункта «б» части 3 критериев установлено, что степень готовности проекта строительства составляет не менее 15%, если реализация такого проекта осуществляется в соответствии с градостроительным планом земельного участка или документацией по планировке территории, которыми предусмотрены строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник.

При этом считаем необходимым обратить внимание на следующие нормы законодательства о долевом строительстве.

Статьей 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон о долевом строительстве) установлены требования к использованию застройщиком денежных средств участников долевого строительства. При этом застройщиком могут осуществляться расходы на создание объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, либо если такое строительство осуществляется в рамках договоров о комплексном освоении/развитии территории в иных случаях, не указанных статье 18, с учетом требований статьи 18.1 закона о долевом строительстве.

Указанной статьей установлено, что строительство, реконструкция объекта социальной инфраструктуры и (или) уплата процентов и основной суммы долга по целевым кредитам (целевым займам) на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в случаях, указанных в пунктах 7 - 10 части 1 статьи 18 закона о долевом строительстве, допускаются при условии, если после ввода такого объекта в эксплуатацию на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность. В этом случае застройщики, осуществляющие строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, вправе заключить соглашение о распределении затрат на строительство указанных объектов социальной инфраструктуры.

Таким образом, в рамках подтверждения права застройщика на применение коэффициента степени готовности проекта в размере 15% по основаниям, предусмотренным абзацем третьим пункта «б» части 3 критериев, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 № 480, застройщиком могут быть представлены заключение экспертизы проектной документации, разрешение на строительство, иные, в том числе финансового характера, документы, подтверждающие обязанность застройщика и его намерения о строительстве объектов инженерно-технической инфраструктуры, социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник.

3. Как заполняется и предоставляется ежеквартальная отчетность застройщика, направляемая в контролирующий орган в целях подтверждения соответствия проекта строительства критериям?

В целях подтверждения соответствия проекта строительства критериям, утвержденным постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. № 480, заполнение ежеквартальной отчетности застройщика осуществляется по состоянию на выбранную застройщиком дату в целях подачи заявления о готовности проекта строительства. При этом указанная дата не может быть ранее 15 дней до подачи заявления в контролирующий орган.

Форма ежеквартальной отчетности застройщика установлена приказом Минстроя России от 12 октября 2018 № 656/пр. В состав промежуточной Ежеквартальной отчетности включаются все разделы, предусмотренные указанным приказом.

В целях предоставления контролирующему органу наиболее актуальной информации, подтверждающей осуществленный застройщиком процент готовности и количество заключенных договоров долевого участия, в формах отчетности следует отражать фактическое состояние проекта строительства и информации о застройщике. К ежеквартальной отчетности застройщика целесообразно прилагать бухгалтерскую (финансовую отчетность), составленную по состоянию на дату подачи застройщиком заявления в контролирующий орган, заполненная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Полагаем целесообразным заполнять данные в ежеквартальной отчетности застройщика в отношении всех объектов недвижимости, по которым имеются договоры участия в долевом строительстве или неисполненные обязательства перед участниками долевого строительства. В случае, если застройщиком в контролирующий орган подается заявление в целях оценки в целом проекта строительства и в составе такого проекта предусмотрены несколько объектов недвижимости, сводную накопительную ведомость рекомендуется заполнять по проекту в целом Также в случае, если по выбору застройщика оценка проекта осуществляется по его отдельному этапу или совокупности этапов, то сводную накопительную ведомость рекомендуется заполнять соответственно по этапу или совокупности этапов.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В связи с этим следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---