Письмо Минстроя России от 25.08.2026 № 19925-ОГ/00

<Об индексации размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме>

Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1038, Минстрой России не наделен полномочиями по контролю и надзору за деятельностью организаций, органов власти и должностных лиц, а также по юридической оценке их действий (бездействия).

Минстрой России уполномочен исключительно на разъяснение действующего законодательства, но не на оценку правомерности применения той или иной нормы права в конкретной ситуации и действий/бездействия юридических лиц и пр., а также не уполномочен на предоставление материалов и прочих документов.

Вместе с тем, сообщаем следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее — МКД) в соответствии с требованиями законодательства.

Поскольку в части 7 статьи 156 ЖК РФ имеется прямое указание, что утверждаемый собственниками помещений на общем собрании собственников помещений в МКД (далее — ОСС) размер платы на содержание жилого помещения определяется без учета расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (далее — СОИ), то отсутствует необходимость указывать о таком исключении в решении ОСС.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относится порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и порядок внесения такой платы. Порядок представления управляющей организацией предложения собственникам о размере платы за содержание жилого помещения указан в пункте 31 Правил № 491, в соответствии с которым в предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в МКД должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с частью 1.2 статьи 161 ЖК РФ, пунктом 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, управление МКД осуществляется исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень).

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений организации, осуществляющей управление МКД, исходя из Минимального перечня и дополнительных работ и услуг, не внесенных в Минимальный перечень, и устанавливается на срок не менее чем один год.

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в МКД должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, установленный органом местного самоуправления, — в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности их выполнения и с обязательным отражением в договоре управления МКД.

В договоре управления МКД может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание жилого помещения. Порядок такой индексации должен быть указан в утвержденном ОСС и согласованном управляющей организацией договоре управления МКД, в том числе должны быть утверждены конкретные показатели, применяемые при расчете проиндексированного размера платы за содержание жилого помещения, которые не должны зависеть от действий сторон договора. В качестве таких показателей могут применяться, например, индекс потребительских цен (далее — ИПЦ), прогнозный индекс инфляции или иные показатели, утвержденные в установленном порядке федеральными органами исполнительной власти. Индексации подлежит утвержденный собственниками размер платы за содержание и ремонт (включая управление и текущий ремонт), за исключением расходов на коммунальные ресурсы для СОИ.

Следует отметить, что порядок индексации размера платы за содержание жилого помещения относится к договорному регулированию и определяется соглашением сторон. Выбор конкретного показателя для расчета индексации (ИПЦ или индекс-дефлятор) остается в компетенции собственников помещений МКД и управляющей организации.

Требования к оформлению протоколов ОСС в МКД утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30.04.2025 № 266/пр «Об утверждении Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Порядка направления подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в уполномоченные исполнительные органы субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее — Приказ № 266/пр, Требования).

Жилищное законодательство устанавливает специальные требования относительно повестки дня ОСС. Так, в пункте 15 Требований предусмотрено, что текст каждой структурной единицы основной содержательной части протокола ОСС должен состоять из трех частей: часть 1 — «СЛУШАЛИ»; часть 2 — «ПРЕДЛОЖЕНО»; часть 3 — «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)».

В части протокола «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)» коротко и точно должно быть записано принятое решение.

Необходимо отметить, что формулировка вопросов в повестке дня для голосования непременно должна быть ясной и конкретной и предусматривать возможность дать на них однозначный ответ: «ЗА», «ПРОТИВ» или «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» (часть 6 статьи 47.1 ЖК РФ, часть 5.1 статьи 48 ЖК РФ).

В одной формулировке нельзя объединять вопросы с разным смысловым содержанием. По каждой теме в повестке дня для голосования должен быть отдельный пункт, чтобы участники ОСС могли однозначно проголосовать.

Таким образом, формулировки вопросов повестки дня должны быть понятными, без двоякого толкования.

Надзор за соблюдением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований жилищного законодательства осуществляет орган государственного жилищного надзора в соответствии со статьей 20 ЖК РФ.

При проведении проверки на предмет отсутствия признаков ничтожности решения ОСС в МКД орган государственного жилищного надзора оценивает законность принятого ОСС решения ОСС.

Правом признания в административном порядке недействительным решения ОСС органы государственного жилищного надзора не наделены.

Орган государственного жилищного надзора, располагая данными результатами проверки о выявленных нарушениях, вправе инициировать обращение в суд в соответствии с пунктом 1 части 12 статьи 20 ЖК РФ.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает утвержденных типовых формулировок для повестки дня ОСС в МКД и условий договора управления МКД, что также связано с принципом свободы договора, допускающим самостоятельное определение сторонами условий при соблюдении императивных требований закона; во избежание рисков оспаривания решений при формулировании вопросов повестки дня следует обеспечивать их однозначность, исключающую двоякое толкование, а отдельные смысловые вопросы — выноситься в самостоятельные пункты, при этом орган государственного жилищного надзора не уполномочен признавать решения ОСС или условия договора ничтожными — его полномочия ограничиваются фиксацией нарушений и последующим обращением в суд в установленном порядке.

Положения части 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливают, что размер платы за содержание жилого помещения в МКД (при отсутствии ТСЖ, жилищного или иного специализированного кооператива) определяется на ОСС с учетом предложений управляющей организации и закрепляется на срок не менее одного года.

Следует отметить, что положениями части 7 статьи 156 ЖК РФ закреплен минимальный, а не максимальный срок действия утвержденного размера платы. Соответственно, если в договоре управления МКД предусмотрен порядок изменения платы (например, ежегодная индексация на основании официально утвержденных показателей), такой механизм не противоречит законодательству. Ключевое условие соблюдено: первоначальный размер платы утвержден на срок не менее года, а последующие корректировки осуществляются в рамках заранее согласованного сторонами условия, без необходимости каждый раз созывать ОСС для принятия нового решения.

Таким образом, практика установления цены договора управления с закреплением в нем механизма индексации размера платы за содержание жилого помещения не противоречит требованиям действующего законодательства при условии, что первоначальный размер платы утвержден решением ОСС на срок не менее одного года, а порядок последующей индексации согласован сторонами и основан на объективных, официально утвержденных показателях.

Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---