Письмо ППК «Роскадастр» от 22.03.2024 № 19-0783/24

«О направлении письма Росреестра от 13.03.2024 № 14-2199-ТГ/24 для сведения и учета в работе»

(вместе с <Письмами> Росреестра от 23.01.2024 № 14-0458-ТГ/24, от 06.03.2024 № 14-1995-ТГ/24)

ПИСЬМО

ППК «Роскадастр» направляет для сведения и учета в работе копию письма Росреестра от 23.01.2024 № 14-0458-ТГ/24 по вопросам государственной регистрации прав на изъятые для государственных и муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимости, направленного письмом Росреестра от 13.03.2024 № 14-2199-ТГ/24 (вх. от 14.03.2024 № 029719/ЦА-24, далее — письма Росреестра).

Приложение

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, сообщает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК) решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайств об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также — ходатайство об изъятии), с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 56.2 ЗК, вправе обратиться в том числе организации:

с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК) (подпункт 4);

являющиеся юридическими лицами, обеспечивающими в соответствии с ГрК реализацию решения о комплексном развитии территории (подпункт 5).

Согласно пункту 1 статьи 56.11 ЗК заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является в том числе основанием для:

перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности (подпункт 1);

досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком (подпункт 3);

государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества (подпункт 6).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 4 статьи 56.11 ЗК с момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, и которая предоставила за изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, либо предоставила другое недвижимое имущество взамен изымаемого недвижимого имущества, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона.

При этом с момента прекращения права собственности на земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, на такие земельные участки возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае изъятия таких земельных участков соответственно для государственных нужд Российской Федерации, государственных нужд субъекта Российской Федерации, муниципальных нужд; такие земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов лицам, указанным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 56.4 ЗК (пункт 14 статьи 56.12 ЗК).

Особенности государственной регистрации прав и (или) государственного кадастрового учета при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд установлены статьей 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ), согласно которой:

основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (часть 1);

одновременно с документом, указанным в части 1 статьи 60 Закона № 218-ФЗ, для государственной регистрации прав представляются документы, подтверждающие предоставление возмещения за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости, если соглашением об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не установлено иное (часть 2);

государственная регистрация прав на объекты недвижимости, изъятые для государственных или муниципальных нужд, осуществляется на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (часть 3);

государственная регистрация прекращения залога изъятого земельного участка и (или) изъятого объекта недвижимости осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости на основании документов, указанных в части 2 статьи 60 Закона № 218-ФЗ; в этом же порядке осуществляется прекращение обременений изъятого недвижимого имущества, находившегося в частной собственности, которые были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) на основании договоров, заключенных с прежним собственником такого имущества (часть 4).

Таким образом, при изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории на основании заявления о государственной регистрации прав на объекты недвижимости (земельный участок и (или) расположенный на нем объект капитального строительства), представленного в орган регистрации прав органом либо лицом, указанным в части 3 статьи 60 Закона № 218-ФЗ, и прилагаемых к нему документов, в том числе определенных частями 1, 2 статьи 60 Закона № 218-ФЗ, одновременно осуществляются государственная регистрация:

права собственности публичного образования на земельный участок (пункт 14 статьи 56.12 ЗК) и государственная регистрация права собственности публичного образования либо организации, указанной в подпунктах 4, 5 пункта 1 статьи 56.4 ЗК, на объект капитального строительства с учетом сведений, содержащихся в соглашении об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 56.11 ЗК);

прекращения права собственности на изымаемые объекты недвижимости, находившиеся в частной собственности;

прекращения обременений (в том числе аренды) изъятого недвижимого имущества, находившегося в частной собственности, которые были внесены в ЕГРН на основании договоров, заключенных с прежним собственником такого имущества.

В случае, если изымаемый земельный участок, расположенный в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен физическому или юридическому лицу на основании договора аренды, учитывая положения статьи 14 Закона № 218-ФЗ, одновременно с заявлением о государственной регистрации права на расположенный на таком земельном участке объект капитального строительства в орган регистрации прав также необходимо представить заявление о государственной регистрации прекращения аренды соответствующего земельного участка на основании соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившего в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (подпункт 3 пункта 1 статьи 56.11 ЗК). При этом, принимая во внимание положения части 2 статьи 19, части 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ, такое заявление вправе представить в орган регистрации прав орган государственной власти (орган местного самоуправления), являющийся одной из сторон соответствующего договора аренды; представление данного заявления в орган регистрации прав лицом, указанным в части 3 статьи 60 Закона № 218-ФЗ, не согласуется с нормами действующего законодательства.

Дополнительно, учитывая, что в рассматриваемом обращении речь также идет о том, что в некоторых регионах получила распространение градостроительная практика, в соответствии с которой инвестором осуществляется применение процедуры изъятия земельных участков для выкупа земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности принято решение о комплексном развитии территории, непосредственно в собственность, полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.12 ЗК изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) иных объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, указанных в части 8 статьи 65 ГрК) для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории осуществляется в порядке, установленном главой VII.1 ЗК, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 56.12 ЗК.

В этой связи, учитывая положения пункта 14 статьи 56.12 ЗК, норма, предусмотренная подпунктом 4 пункта 4 статьи 56.11 ЗК, допускающая возникновение права собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, на указанные объекты при условии предоставления соответствующего возмещения не подлежит применению в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории.

С учетом изложенного, полагаем, что осуществление государственной регистрации права собственности организации, указанной в подпунктах 4, 5 пункта 1 статьи 56.4 ЗК, на земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, на основании соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд не согласуется с нормами действующего законодательства.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, учитывая письмо Росреестра от 23.01.2024 № 14-0458-ТГ/24, а также то, что в обращении речь идет о земельных участках и (или) расположенных на них объектах недвижимости, изымаемых для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, сообщает.

Лица, по заявлениям которых осуществляется государственная регистрация прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, указаны в части 3 статьи 60 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого лицо, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (в том числе в целях комплексного развития территории), должно обратиться за государственной регистрацией прав на такие объекты.

При этом отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК) соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее — Соглашение) заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 ЗК (далее — Уполномоченный орган) (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 56.10 ЗК), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Если основанием для государственной регистрации прав на земельные участки, изъятые для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, является Соглашение, на Уполномоченный орган частью 2 статьи 19 Закона № 218-ФЗ возложена обязанность в срок не позднее пяти рабочих дней с даты совершения (заключения/подписания) Соглашения направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 Закона № 218-ФЗ.

Копии настоящего письма и письма Росреестра от 23.01.2024 № 14-0458-ТГ/24 будут доведены до органов регистрации прав.

---