--- title: "<Письмо> Минстроя России от 11.07.2023 N 18788-ОГ/00" number: "18788-ОГ/00" issuer: "Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" issued_on: 2023-07-11 status: действует canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-18788-og00" --- ## <Письмо> Минстроя России от 11.07.2023 N 18788-ОГ/00 # <Письмо> Минстроя России от 11.07.2023 N 18788-ОГ/00 <О составе общего имущества в многоквартирном доме> > [!IMPORTANT] > При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
**МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО**
**ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ** **ПИСЬМО**
**от 11 июля 2023 г. N 18788-ОГ/00**
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах компетенции рассмотрел обращение и сообщает следующее. [Пунктом 3 части 1 статьи 36](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-1#p101720) Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Важно отметить, что в приведенной норме критерий отнесения к общему имуществу в МКД по признаку обслуживания более одного помещения в МКД установлен для механического, электрического, санитарно-технического и другого оборудования. При этом крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД императивно входят в состав общего имущества. Согласно [подпункту "в" пункта 2](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-491-2006#p100031) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации (далее - Правила N 491), в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Приведенная норма также является императивной. Таким образом, стены МКД являются ограждающими несущими конструкциями и входят в состав общего имущества в МКД. В силу [части 2 статьи 36](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-36#p100270) ЖК РФ собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных [ЖК](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-1) РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД. В силу [пункта 1 части 4 статьи 37](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-37#p100279) ЖК РФ собственник помещения в МКД не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Таким образом, собственник помещений в МКД не имеет права самовольно занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещения, входящего в состав общего имущества, части фасада и т.п.) с целью использования указанной части в собственных целях. В соответствии с [частью 4 статьи 36](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-36#p100272) ЖК РФ по решению общего собрания собственников помещений в МКД (далее - ОСС) объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. [Пункт 3 части 2 статьи 44](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-44#p59) ЖК РФ относит к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. Необходимо обратить внимание, что под иными лицами понимаются не только лица, не имеющие в собственности помещений в МКД, но и отдельные собственники помещений в МКД. Иное толкование приведенной нормы приводит к нарушению запрета на выделение в натуре доли собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество в МКД, установленного [частью 1 части 4 статьи 37](https://bukva.ai/docs/kodeks-188-fz/statya-37#p100279) ЖК РФ. Таким образом, использование любого элемента общего имущества в МКД индивидуально определенным лицом (в том числе использование собственником помещения в МКД участка фасада МКД в целях установки наружного блока системы кондиционирования) возможно исключительно при наличии соответствующего решения ОСС. Необходимо отметить, что согласно [пункту 2 части 2 статьи 45.1](https://bukva.ai/docs/zakon-131-fz-2003/statya-14#p797) Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы внешнего вида фасадов и ограждающих конструкций зданий, строений, сооружений. В силу [части 1 статьи 45.1](https://bukva.ai/docs/zakon-131-fz-2003/statya-14#p794) Закона N 131-ФЗ правила благоустройства территории муниципального образования утверждаются представительным органом соответствующего муниципального образования. В силу [части 1.1 статьи 17](https://bukva.ai/docs/zakon-131-fz-2003/statya-17#p460) Закона N 131-ФЗ на территориях городов федерального значения организация благоустройства, утверждение правил благоустройства регулируются законами субъектов Российской Федерации - городов федерального значения. Таким образом, правила благоустройства, действующие на территории муниципального образования (или города федерального значения), могут устанавливать требования к фасадам зданий (в том числе МКД), в том числе к порядку размещения на указанных фасадах наружных блоков систем кондиционирования и иных объектов. Исполнение указанных требований, установленных на территории муниципального образования (или города федерального значения), при использовании участка фасада МКД в целях установки наружного блока системы кондиционирования не приводит к праву отказа от исполнения требования закона об обязательности решения ОСС, устанавливающего право на использование общего имущества и условия такого использования. Обращаем внимание, что в соответствии с [пунктом 2](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-1009-1997#p157) Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Начальник отдела
управления жилищным фондом
и предоставления коммунальных услуг
Д.Ю.НИФОНТОВ
---