Письмо Минстроя России от 22.07.2026 № 17353-ОГ/00

<Об особенностях управления многоквартирным домом управляющей организацией по договору управления, заключенному с товариществом собственников недвижимости>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) товарищество собственников жилья (далее — товарищество; ТСЖ) вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (далее — МКД) и иные обеспечивающие управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры.

Так, жилищное законодательство Российской Федерации предусматривает ситуацию, когда собственниками помещений МКД выбран и реализован способ управления ТСЖ, но при этом указанное ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией (далее — УО).

В приведенном случае противоречий не возникает, поскольку юридически выбран только один способ управления МКД — управление ТСЖ, а уже созданное ТСЖ делегирует свои полномочия УО.

Часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает, что в качестве стороны, заключающей договор управления с УО, могут выступать как собственники помещений МКД, так и органы управления ТСЖ.

Правом заключения договора управления наделено Правление ТСЖ (пункт 4 статьи 148 ЖК РФ). При этом порядок принятия решения о заключении такого договора управления законодательством не урегулирован и может быть установлен Уставом ТСЖ.

Отмечается, что реализации ТСЖ права заключения договора управления МКД с УО решение общего собрания собственников помещений в МКД не требуется.

УО как вторая сторона договора управления обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, в случае заключения договора управления между ТСЖ и УО способ управления этим МКД остается единственным — это управление ТСЖ. Именно ТСЖ, созданное в надлежащем порядке и имеющее право управлять МКД, наделено правом заключить договор управления с УО, передав свои полномочия по указанному договору управляющей организации. При этом изменения способа управления дома не происходит, поскольку, во-первых, ТСЖ не наделено правом изменения способа управления, таким правом обладает исключительно общее собрание собственников (часть 3 статьи 161 ЖК РФ), во-вторых, изменение способа управления привело бы к утрате ТСЖ права на заключение договора МКД управления с УО.

При этом отмечается, что постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — Правила).

Согласно подпункту «з» пункта 4 Правил управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением, в частности, таких стандартов, как раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом, а также прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении МКД ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном МКД.

При заключении договора управления МКД с УО указанные ТСЖ или кооператив осуществляют контроль за выполнением УО обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать установленным требованиям.

Таким образом, можно выделить ряд особенностей управления МКД управляющей организацией по договору управления МКД, заключенному с ТСЖ:

1. С ТСЖ снимаются обязанности по выполнению работ и (или) оказанию услуг по управлению МКД, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, по обеспечению готовности инженерных систем, по осуществлению иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности, все перечисленные обязанности возлагаются на управляющую организацию (части 2.2, 11 статьи 161, часть 2 статьи 162 ЖК РФ);

2. Собственники помещений в МКД вносят плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в управляющую организацию, а не в ТСЖ (часть 6.1 статьи 155 ЖК РФ). Управляющая организация получает право распоряжения денежными средствами, ТСЖ такое право утрачивает;

3. Поскольку ТСЖ не получает оплату услуг и не распоряжается денежными средствами собственников помещений в МКД, отпадает необходимость утверждения смет расходов и доходов и отчетов об исполнении таких смет — ТСЖ не получает денежных средств, и отчитываться ему не о чем;

4. Управляющая организация предоставляет собственникам помещений в МКД ежегодный отчет о выполнении договора управления МКД (часть 11 статьи 162 ЖК РФ);

5. Поскольку при заключении ТСЖ договора управления с управляющей организацией указанная управляющая организация не выбирается общим собранием собственников помещений в МКД, требование части 1 статьи 162 ЖК РФ об утверждении условий договора управления МКД на общем собрании собственников помещений в МКД в рассматриваемом случае не подлежит применению. Условия договора управления согласовываются сторонами такого договора (управляющая организация и ТСЖ), в том числе определяются существенные условия договора, указанные в части 3 статьи 162 ЖК РФ (состав общего имущества, перечень работ и услуг, размер платы за содержание жилого помещения, порядок контроля исполнения договора);

6. Правом заключения договора управления наделено правление ТСЖ (часть 4 статьи 148 ЖК РФ). При этом порядок принятия решения о заключении такого договора управления законодательством не урегулирован, такой порядок может быть урегулирован уставом ТСЖ;

7. Срок действия договора управления, заключенного между ТСЖ и управляющей организацией, законом не регламентируется (часть 5 статьи 162 ЖК РФ не устанавливает срок действия договора управления МКД для случая его заключения от имени ТСЖ). Следовательно, стороны договора управления МКД самостоятельно устанавливают срок его действия. При этом в соответствии с частью 6 статьи 162 ЖК РФ если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях, которые установлены договором;

8. В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, жилищным законодательством определены права и обязанности ТСЖ.

Также следует учитывать, что органы правления ТСЖ не лишены права на обращение в суд с исковыми требованиями в отношении управляющей МКД организации, с которой ТСЖ заключен договор управления.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

---