Письмо Минстроя России от 19.06.2024 № 15832-ОГ/00

<О содержании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме>

Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) относится к обязанностям лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, и оплачивается за счет денежных средств, вносимых собственниками в качестве платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме. Требования к содержанию общего имущества указаны в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила № 491).

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), а также в соответствии со статьями 50 и 51 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и ГОСТ Р 51617-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования», управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества.

Согласно части 2.1 статьи 161 ЖК РФ и пункту 42 Правил № 491, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, и договором.

Объем, качество, периодичность каждой из работ и услуг, необходимых для содержания общего имущества МКД, должны отвечать требованиям к минимальному перечню работ и услуг, указанных в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее — Минимальный перечень).

Состав работ по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, указан в пункте 23 Минимального перечня.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее — Правила № 170).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 127 СанПиН 3.3686-21 «Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней», в жилых домах профилактическую дезинсекцию и дератизацию мест общего пользования (лестничных клеток, мусорокамер и мусоропроводов) проводят с периодичностью, обеспечивающих отсутствие членистоногих и грызунов, имеющих эпидемиологическое и санитарно-гигиеническое значение.

Пунктом 3.4.8 Правил № 170 определено, что в соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.

Конкретная периодичность проведения дератизации согласно пункту 2 Минимального перечня устанавливается в зависимости от способа управления, в договоре управления, в решении общего собрания собственников, в уставе, в договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества, в решении застройщика.

Вместе с тем, исходя из позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17 октября 2016 г. № 301-КГ16-14454, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений.

Надзор за соблюдением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований (в том числе к содержанию общего имущества в многоквартирном доме), установленных жилищным законодательством, в отношении жилищного фонда проводит орган государственного жилищного надзора, полномочия которого изложены в статье 20 ЖК РФ.

При этом, в силу части 6 статьи 20 ЖК РФ организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

---