Письмо Минстроя России от 30.05.2023 № 14916-ОГ/00

<О праве ЖСК на управление многоквартирным домом>

Отдел управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает.

Согласно части 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) жилищно-строительным кооперативом (далее — ЖСК) признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (далее — МКД).

Частью 3 статьи 110 ЖК РФ установлено, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Следовательно, право на управление МКД имеет исключительно тот ЖСК, который осуществил строительство этого МКД.

Частью 4 статьи 110 ЖК РФ установлено, что ЖСК является потребительским кооперативом.

В силу частей 1 и 2 статьи 123.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов, при этом Устав потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков.

В силу части 1 статьи 113 ЖК РФ в уставе ЖСК должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Частью 3 статьи 123.1 ЖК РФ установлено, что ЖСК обязан вести, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства, реестр своих членов, содержащий, среди прочего, сведения о размере вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

Частью 1 статьи 124 ЖК РФ установлено, что гражданину или юридическому лицу, принятым в члены ЖСК, на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) предоставляется жилое помещение в домах ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

В силу части 1 статьи 129 ЖК РФ член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в МКД в случае выплаты паевого взноса полностью.

В силу части 4 статьи 218 ГК РФ член ЖСК, имеющий право на паенакопления, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

Таким образом, и положения ЖК РФ, и положения ГК РФ определяют обязательность имущественных паевых взносов членов ЖСК. При этом именно факт полной выплаты паевого взноса в установленном размере приводит к возникновению права собственности члена ЖСК на помещение в МКД, построенном указанным ЖСК.

Как следует из приведенных норм, ЖСК может осуществлять деятельность по управлению МКД именно в качестве ЖСК при обязательном соблюдении следующих условий:

• указанный ЖСК осуществил строительство указанного МКД;
• члены ЖСК, учредившие ЖСК, выплачивают (или уже выплатили) паевые взносы в установленном размере. При этом на период выплаты паевого взноса члену ЖСК предоставляется помещение в МКД, построенном ЖСК, а после полной выплаты паевого взноса у члена ЖСК возникает право собственности на указанное помещение в МКД.

Отмечается, что право собственников помещений в МКД на выбор способа управления ЖСК и выбор конкретного ЖСК в качестве лица, осуществляющего управление МКД, не может возникнуть в случае, если указанный ЖСК не осуществлял строительство указанного МКД. Право ЖСК на осуществление в качестве именно ЖСК деятельности по управлению МКД, строительство которого указанный ЖСК не осуществлял, возникнуть не может.

Также необходимо отметить, что надзор за соблюдением обязательных требований действующего жилищного законодательства относится к компетенции органа государственного жилищного надзора, полномочия которого изложены в статье 20 ЖК РФ.

Учитывая изложенное, в случае нарушения прав и законных интересов вправе обратиться с соответствующим заявлением в орган государственного жилищного надзора для проведения проверки по изложенным в заявлении фактам.

В случае, если, по мнению гражданина, его права и законные интересы нарушены принятыми актами или решениями органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностными лицами, а также иными лицами, он в соответствии с Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» вправе обратиться в органы прокуратуры по месту жительства с заявлением, жалобой и иным обращением, содержащим сведения о нарушении законов либо обратиться в суд с жалобой на действия, решения органов власти или должностных лиц, иных лиц, которые, по мнению гражданина, нарушили его права и свободы.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---