--- title: "<Письмо> Минстроя России от 12.04.2021 N 14858-ИФ/07" number: "14858-ИФ/07" issuer: "Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации" issued_on: 2021-04-12 status: действует canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-14858-if07" --- ## <Письмо> Минстроя России от 12.04.2021 N 14858-ИФ/07 # <Письмо> Минстроя России от 12.04.2021 N 14858-ИФ/07 <По вопросам, связанным с реализацией положений Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ>
**МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО**
**ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ** **ПИСЬМО**
**от 12 апреля 2021 г. N 14858-ИФ/07**
В связи с вступлением в силу Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-494-fz-2020/statya-1) от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Федеральный закон N 494-ФЗ) в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают вопросы органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и организаций в части практической реализации положений вышеуказанного Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-494-fz-2020/statya-1) N 494-ФЗ. Учитывая вышеизложенное, Минстрой России направляет [ответы](#p100006) на наиболее часто задаваемые вопросы в рамках реализации механизма комплексного развития территорий.
И.Э.ФАЙЗУЛЛИН
**Приложение**
1. Проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки, проект решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, подготовленные главой местной администрации, подлежат согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Предметом такого согласования являются границы территории, в отношении которой планируется принятие решения о ее комплексном развитии. Срок такого согласования не может превышать тридцать дней со дня поступления в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки, проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки. 2. В целях принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки в случаях, указанных в [пунктах 2](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1#p3412) и [3 части 2 статьи 66](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-66#p3416) Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации с учетом требований [ГрК](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) РФ, жилищного законодательства, земельного законодательства устанавливаются: порядок реализации решения о комплексном развитии территории, порядок определения границ территории, подлежащей комплексному развитию, иные требования к комплексному развитию территории, устанавливаемые в соответствии с [ГрК](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) РФ. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть установлены случаи, в которых допускается принятие решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий. 3. В случае, если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной администрации, начальная цена торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. 4. Вопросы подготовки проекта решения о комплексном развитии территории и порядка реализации такого решения субъект Российской Федерации вправе урегулировать на региональном уровне с учетом положений [части 3 статьи 3](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-3#p100042) ГрК РФ. 5. В соответствии с [частью 1 статьи 66](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-66#p3406) ГрК РФ комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории. Указанное юридическое лицо может являться как уже существующей организацией, на которую решением Правительства РФ или решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ возлагается реализация решения о комплексном развитии территории, так и вновь созданной специально для реализации такого решения организацией. Вместе с тем в решении о комплексном развитии территории могут быть указаны иные сведения, помимо предусмотренных [статьей 67](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-67#p3450) ГрК РФ, в том числе права и обязанности такого лица. Отмечаем также, что такое юридическое лицо в соответствии с [частью 1 статьи 66](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-66#p3406) ГрК РФ действует от своего имени, а не от имени субъекта Российской Федерации. В случае, если решением о комплексном развитии территории предусматривается, что реализация указанного решения будет осуществляться юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, торги на право заключения договора о комплексном развитии территории не проводятся. При необходимости, такое юридическое лицо привлекает подрядные организации. 6. В случае, если комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, договор о комплексном развитии территории также не заключается. Реализация решения о комплексном развитии территории осуществляется указанными лицами непосредственно, в том числе путем привлечения подрядных организаций. 7. [ГрК](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) РФ не содержит ограничений, связанных с необходимостью создания юридического лица, которое будет определено субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории, специально для указанных целей, либо с количеством таких юридических лиц. 8. В случае реализации решения о комплексном развитии территории юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, такое юридическое лицо должно обеспечить подготовку документации по планировке территории, а также при необходимости изменения в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, выполнить мероприятия, связанные с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иные необходимые мероприятия в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. 9. В процессе принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки необходимо получить согласие собственников жилых помещений многоквартирных домов на общих собраниях собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Предельный срок проведения таких собраний устанавливается актом субъекта Российской Федерации и не может быть менее одного месяца. В случае, если по каким-либо причинам собрание провести не удалось, такой многоквартирный дом подлежит включению в решение о комплексном развитии территории. При этом исключение многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, в том числе многоквартирного дома, осуществляется на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме, если такое решение принято до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. В случае необходимости, в разрабатываемый проект документации по планировке территории должны быть внесены соответствующие изменения. 10. В случае, если решением о комплексном развитии территории предусматривается, что реализация указанного решения будет осуществляться юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, это юридическое лицо вправе реализовывать принятое решение о комплексном развитии территории за счет своих, в том числе заемных, средств, а также за счет средств субсидии, предоставляемых субъектом Российской Федерации. Объем предоставляемых средств законодательно не регламентируется. 11. В соответствии со [статьей 66](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-66#p3405) ГрК РФ комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации (далее - юридические лица, определенные Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации), или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории. В случае приятия решения о комплексном развитии территории, реализация которого будет осуществляться без привлечения юридического лица, определенного субъектом Российской Федерации, средства бюджета должны быть израсходованы на подготовку принятия решения о комплексном развитии территории и организацию торгов для привлечения подрядных организаций. В случае, если решением о комплексном развитии территории предусматривается участие субъекта РФ в финансировании строительства или выплаты компенсации в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных нужд, такие расходы также могут предусматриваться соответствующими расходными статьями бюджета. При этом [ГрК](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) РФ не устанавливает параметры минимального и максимального процента финансирования. В то же время субъект Российской Федерации вправе предусмотреть такое регулирование. Вместе с тем, необходимо также отметить, что в соответствии с Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-185-fz-2007/statya-1) от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" возможно предоставление субсидии лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным [кодексом](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) Российской Федерации, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, по передаче данных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Субсидия предоставляется в размере не более чем двадцать пять процентов нормативной стоимости переселения ([пункт 4 части 6 статьи 16](https://bukva.ai/docs/zakon-185-fz-2007/statya-16#p208) указанного Федерального закона). 12. Комплексное развитие территории осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей. При этом в соответствии с [пунктом 35 статьи 1](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1#p4160) ГрК РФ элемент планировочной структуры - часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). Виды элементов планировочной структуры устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В реализацию этой нормы Минстрой России установил следующие виды элементов планировочной структуры: район, микрорайон, квартал, территория общего пользования (за исключением улично-дорожной сети), территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территория транспортно-пересадочного узла, территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта (за исключением улично-дорожной сети), улично-дорожная сеть. 13. При необходимости (например, когда прогнозируется, что повышения цены не будет в связи с низкой инвестиционной привлекательностью проекта) торги на право заключения договора о комплексном развитии территории могут быть проведены в форме конкурса. В таком случае в извещении о проведении торгов указывается минимальная цена заключения договора. 14. Градостроительный [кодекс](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) не содержит запрет на внесение изменений в правила землепользования и застройки в части установления или изменения границ территорий, подлежащих комплексному развитию, а также установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и предельных параметров строительства объектов капитального строительства до принятия решения о комплексном развитии территории. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается. 15. В случае, если под комплексное развитие территории определен застроенный земельный участок с существующими автомобильным дорогами, в территорию комплексного развития можно включать существующую автомобильную дорогу. При этом, если эта автомобильная дорога является объектом федерального значения, необходимо получить соответствующее согласование. Включение в границы комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. 16. В соответствии со [статьей 68](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-68#p3467) ГрК РФ проект планировки территории утверждается после заключения договора о комплексном развитии территории. Но это не означает, что таким образом возникает основание для внесения в договор каких-либо изменений, т.к. договор о комплексном развитии территории, предусматривающий разработку документации о планировке, заключается в реализацию решения о комплексном развитии территории. Таким образом, для обеспечения соответствия параметров решения о комплексном развитии территории, договора о комплексном развитии территории и документации о планировке территории, целесообразно в договоре о комплексном развитии территории указывать перечень объектов либо вводить положения отсылочного характера к документации о планировке. При этом необходимо учитывать невозможность внесения изменений в договор о комплексном развитии территории в случае его расхождения с параметрами документации о планировке. В договоре о комплексном развитии территории можно указывать предельные (минимальные и (или) максимальные), а не конкретные параметры строительства и реконструкции объектов капитального строительства до утверждения проекта планировки территории. При этом обращаем внимание, что указанные значения должны соответствовать решению о комплексном развитии территории, которое в соответствии с [пунктом 5 части 1 статьи 67](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-67#p3456) ГрК РФ содержит предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Вместе с тем, внесение изменений в заключенный на торгах договор о комплексном развитии территории допускается ([пункт 8 статьи 448](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-448#p10964) Гражданского кодекса Российской Федерации) по основаниям, установленным законом, в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита) и по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. 17. [ГрК](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) РФ не содержит запрета на одновременное проведение публичных слушаний по проекту планировки территории, подготавливаемому застройщиком в рамках исполнения договора о комплексном развитии территории, и публичных слушаний по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. 18. В соответствии с [частью 3 статьи 65](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1#p4333) ГрК РФ в границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в [части 2 статьи 65](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-65#p3380) ГрК РФ, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в [части 2 статьи 65](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-65#p3380) ГрК РФ. Таким образом, возможно комплексное развитие территорий, занятых индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами, прилегающими непосредственно к аварийному многоквартирному дому, в рамках комплексного развития жилой застройки. Изъятие таких объектов для государственных нужд недопустимо, за исключением случаев их ненадлежащего технического состояния, высокого уровня износа ([пункт 3 части 8 статьи 65](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-65#p3889) ГрК РФ). 19. В соответствии с [частью 2 статьи 64](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-64#p3373) ГрК РФ комплексное развитие территории осуществляется в соответствии с положениями [ГрК](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) РФ, а также с гражданским законодательством, жилищным законодательством, земельным законодательством, законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, законодательством в области охраны окружающей среды. В решение о комплексном развитии территории включается также перечень объектов культурного наследия, подлежащих сохранению в соответствии с законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, при реализации такого решения (при наличии указанных объектов). Вместе с тем, несмотря на то, что конкретные обязательства по таким объектам [ГрК](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) РФ не содержит, это не означает, что в отношении таких объектов не могут производиться действия по их реставрации. Соответствующие условия могут быть предусмотрены договором о комплексном развитии территории. 20. Возможность использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного развития территории предусмотрена также Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-161-fz-2008/statya-1) от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон N 161-ФЗ). 21. После вступления в силу Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-494-fz-2020/statya-1) от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Федеральный закон N 494-ФЗ) новые договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья и договоры аренды земельных участков для реализации указанных договоров не заключаются, за исключением договоров о комплексном освоении территории, заключаемых единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-161-fz-2008/statya-1) N 161-ФЗ. 22. Договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные до вступления в силу [494-ФЗ](https://bukva.ai/docs/zakon-494-fz-2020/statya-1) в соответствии с [ГрК](https://bukva.ai/docs/zakon-190-fz-2004/statya-1) РФ, Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-161-fz-2008/statya-1) N 161-ФЗ, а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров, а предоставление земельных участков в целях реализации указанных договоров осуществляется в соответствии с [ЗК](https://bukva.ai/docs/kodeks-136-fz/statya-1) РФ и Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-161-fz-2008/statya-1) N 161-ФЗ (в редакциях, действовавших до дня вступления в силу Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-494-fz-2020/statya-1) N 494-ФЗ). ---