Письмо Минстроя России от 12.04.2021 № 14858-ИФ/07

<По вопросам, связанным с реализацией положений Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ>

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее — Федеральный закон № 494-ФЗ) в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации поступают вопросы органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и организаций в части практической реализации положений вышеуказанного Федерального закона № 494-ФЗ.

Учитывая вышеизложенное, Минстрой России направляет ответы на наиболее часто задаваемые вопросы в рамках реализации механизма комплексного развития территорий.

1. Проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки, проект решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, подготовленные главой местной администрации, подлежат согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Предметом такого согласования являются границы территории, в отношении которой планируется принятие решения о ее комплексном развитии. Срок такого согласования не может превышать тридцать дней со дня поступления в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки, проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки.

2. В целях принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки в случаях, указанных в пунктах 2 и 3 части 2 статьи 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации с учетом требований ГрК РФ, жилищного законодательства, земельного законодательства устанавливаются: порядок реализации решения о комплексном развитии территории, порядок определения границ территории, подлежащей комплексному развитию, иные требования к комплексному развитию территории, устанавливаемые в соответствии с ГрК РФ.

Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации могут быть установлены случаи, в которых допускается принятие решения о комплексном развитии территории в отношении двух и более несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, с заключением одного договора о комплексном развитии таких территорий.

3. В случае, если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или главой местной администрации, начальная цена торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории определяется в порядке, установленном нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

4. Вопросы подготовки проекта решения о комплексном развитии территории и порядка реализации такого решения субъект Российской Федерации вправе урегулировать на региональном уровне с учетом положений части 3 статьи 3 ГрК РФ.

5. В соответствии с частью 1 статьи 66 ГрК РФ комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории.

Указанное юридическое лицо может являться как уже существующей организацией, на которую решением Правительства РФ или решением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ возлагается реализация решения о комплексном развитии территории, так и вновь созданной специально для реализации такого решения организацией.

Вместе с тем в решении о комплексном развитии территории могут быть указаны иные сведения, помимо предусмотренных статьей 67 ГрК РФ, в том числе права и обязанности такого лица. Отмечаем также, что такое юридическое лицо в соответствии с частью 1 статьи 66 ГрК РФ действует от своего имени, а не от имени субъекта Российской Федерации.

В случае, если решением о комплексном развитии территории предусматривается, что реализация указанного решения будет осуществляться юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, торги на право заключения договора о комплексном развитии территории не проводятся. При необходимости, такое юридическое лицо привлекает подрядные организации.

6. В случае, если комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, договор о комплексном развитии территории также не заключается. Реализация решения о комплексном развитии территории осуществляется указанными лицами непосредственно, в том числе путем привлечения подрядных организаций.

7. ГрК РФ не содержит ограничений, связанных с необходимостью создания юридического лица, которое будет определено субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории, специально для указанных целей, либо с количеством таких юридических лиц.

8. В случае реализации решения о комплексном развитии территории юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, такое юридическое лицо должно обеспечить подготовку документации по планировке территории, а также при необходимости изменения в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки, выполнить мероприятия, связанные с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иные необходимые мероприятия в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.

9. В процессе принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки необходимо получить согласие собственников жилых помещений многоквартирных домов на общих собраниях собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Предельный срок проведения таких собраний устанавливается актом субъекта Российской Федерации и не может быть менее одного месяца. В случае, если по каким-либо причинам собрание провести не удалось, такой многоквартирный дом подлежит включению в решение о комплексном развитии территории. При этом исключение многоквартирного дома из решения о комплексном развитии территории жилой застройки, в том числе многоквартирного дома, осуществляется на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в таком многоквартирном доме, если такое решение принято до дня утверждения документации по планировке территории в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. В случае необходимости, в разрабатываемый проект документации по планировке территории должны быть внесены соответствующие изменения.

10. В случае, если решением о комплексном развитии территории предусматривается, что реализация указанного решения будет осуществляться юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации, это юридическое лицо вправе реализовывать принятое решение о комплексном развитии территории за счет своих, в том числе заемных, средств, а также за счет средств субсидии, предоставляемых субъектом Российской Федерации. Объем предоставляемых средств законодательно не регламентируется.

11. В соответствии со статьей 66 ГрК РФ комплексное развитие территории осуществляется самостоятельно Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридическим лицом, определенным Российской Федерацией, юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации (далее — юридические лица, определенные Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации), или лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории. В случае приятия решения о комплексном развитии территории, реализация которого будет осуществляться без привлечения юридического лица, определенного субъектом Российской Федерации, средства бюджета должны быть израсходованы на подготовку принятия решения о комплексном развитии территории и организацию торгов для привлечения подрядных организаций. В случае, если решением о комплексном развитии территории предусматривается участие субъекта РФ в финансировании строительства или выплаты компенсации в связи с изъятием объектов недвижимости для государственных нужд, такие расходы также могут предусматриваться соответствующими расходными статьями бюджета. При этом ГрК РФ не устанавливает параметры минимального и максимального процента финансирования. В то же время субъект Российской Федерации вправе предусмотреть такое регулирование.

Вместе с тем, необходимо также отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» возможно предоставление субсидии лицам, заключившим договоры о комплексном развитии территорий жилой застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, по передаче данных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, в целях реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. Субсидия предоставляется в размере не более чем двадцать пять процентов нормативной стоимости переселения (пункт 4 части 6 статьи 16 указанного Федерального закона).

12. Комплексное развитие территории осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.

При этом в соответствии с пунктом 35 статьи 1 ГрК РФ элемент планировочной структуры — часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). Виды элементов планировочной структуры устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В реализацию этой нормы Минстрой России установил следующие виды элементов планировочной структуры: район, микрорайон, квартал, территория общего пользования (за исключением улично-дорожной сети), территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территория транспортно-пересадочного узла, территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта (за исключением улично-дорожной сети), улично-дорожная сеть.

13. При необходимости (например, когда прогнозируется, что повышения цены не будет в связи с низкой инвестиционной привлекательностью проекта) торги на право заключения договора о комплексном развитии территории могут быть проведены в форме конкурса. В таком случае в извещении о проведении торгов указывается минимальная цена заключения договора.

14. Градостроительный кодекс не содержит запрет на внесение изменений в правила землепользования и застройки в части установления или изменения границ территорий, подлежащих комплексному развитию, а также установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и предельных параметров строительства объектов капитального строительства до принятия решения о комплексном развитии территории.

Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.

15. В случае, если под комплексное развитие территории определен застроенный земельный участок с существующими автомобильным дорогами, в территорию комплексного развития можно включать существующую автомобильную дорогу. При этом, если эта автомобильная дорога является объектом федерального значения, необходимо получить соответствующее согласование. Включение в границы комплексного развития территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

16. В соответствии со статьей 68 ГрК РФ проект планировки территории утверждается после заключения договора о комплексном развитии территории. Но это не означает, что таким образом возникает основание для внесения в договор каких-либо изменений, т.к. договор о комплексном развитии территории, предусматривающий разработку документации о планировке, заключается в реализацию решения о комплексном развитии территории.

Таким образом, для обеспечения соответствия параметров решения о комплексном развитии территории, договора о комплексном развитии территории и документации о планировке территории, целесообразно в договоре о комплексном развитии территории указывать перечень объектов либо вводить положения отсылочного характера к документации о планировке. При этом необходимо учитывать невозможность внесения изменений в договор о комплексном развитии территории в случае его расхождения с параметрами документации о планировке.

В договоре о комплексном развитии территории можно указывать предельные (минимальные и (или) максимальные), а не конкретные параметры строительства и реконструкции объектов капитального строительства до утверждения проекта планировки территории. При этом обращаем внимание, что указанные значения должны соответствовать решению о комплексном развитии территории, которое в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 67 ГрК РФ содержит предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Вместе с тем, внесение изменений в заключенный на торгах договор о комплексном развитии территории допускается (пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) по основаниям, установленным законом, в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита) и по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

17. ГрК РФ не содержит запрета на одновременное проведение публичных слушаний по проекту планировки территории, подготавливаемому застройщиком в рамках исполнения договора о комплексном развитии территории, и публичных слушаний по предоставлению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

18. В соответствии с частью 3 статьи 65 ГрК РФ в границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии территории жилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в части 2 статьи 65 ГрК РФ, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах элемента планировочной структуры поселения, городского округа (за исключением района), в котором расположены многоквартирные дома, указанные в части 2 статьи 65 ГрК РФ. Таким образом, возможно комплексное развитие территорий, занятых индивидуальными жилыми домами, гаражами, дачами, прилегающими непосредственно к аварийному многоквартирному дому, в рамках комплексного развития жилой застройки. Изъятие таких объектов для государственных нужд недопустимо, за исключением случаев их ненадлежащего технического состояния, высокого уровня износа (пункт 3 части 8 статьи 65 ГрК РФ).

19. В соответствии с частью 2 статьи 64 ГрК РФ комплексное развитие территории осуществляется в соответствии с положениями ГрК РФ, а также с гражданским законодательством, жилищным законодательством, земельным законодательством, законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, законодательством в области охраны окружающей среды. В решение о комплексном развитии территории включается также перечень объектов культурного наследия, подлежащих сохранению в соответствии с законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, при реализации такого решения (при наличии указанных объектов). Вместе с тем, несмотря на то, что конкретные обязательства по таким объектам ГрК РФ не содержит, это не означает, что в отношении таких объектов не могут производиться действия по их реставрации. Соответствующие условия могут быть предусмотрены договором о комплексном развитии территории.

20. Возможность использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для комплексного развития территории предусмотрена также Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон № 161-ФЗ).

21. После вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее — Федеральный закон № 494-ФЗ) новые договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья и договоры аренды земельных участков для реализации указанных договоров не заключаются, за исключением договоров о комплексном освоении территории, заключаемых единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ.

22. Договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные до вступления в силу 494-ФЗ в соответствии с ГрК РФ, Федеральным законом № 161-ФЗ, а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров, а предоставление земельных участков в целях реализации указанных договоров осуществляется в соответствии с ЗК РФ и Федеральным законом № 161-ФЗ (в редакциях, действовавших до дня вступления в силу Федерального закона № 494-ФЗ).

---