Письмо Минстроя России от 25.04.2017 № 14465-АМ/07
<По вопросам изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»>
Примечание
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
Департамент жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел письмо по вопросу разъяснения норм законодательства Российской Федерации и сообщает.
Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
Согласно части 2 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 вышеуказанного закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.
Изменения, внесенные в Федеральный закон № 214-ФЗ, в том числе в части изменения требований к проектной декларации застройщика, в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ вступают в силу с 1 января 2017 г. В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.»
Из изложенного следует, что требования к проектной декларации, содержащиеся в приказе Минстроя России от 20 декабря 2016 г. № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации», применяются к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 г.
Дополнительно сообщаем, что частями 4 - 5 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ определен исчерпывающий перечень оснований для внесения изменений в проектную декларацию — застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, а также касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.
Иных оснований внесения изменений в проектную декларацию законом не предусмотрено.
Статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлены существенные условия договора участия в долевом строительстве, которые должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 указанной статьи, такой договор считается незаключенным.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ.
Действие указанных норм распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 г.
Учитывая положения пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 и пункта 3 статьи 433 ГК РФ, а также части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договоры участия в долевом строительстве, составленные и подписанные сторонами до 1 января 2017 г., но представленные на государственную регистрацию после 1 января 2017 г., должны соответствовать требованиям пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Договоры участия в долевом строительстве, представленные на государственную регистрацию после 1 января 2017 г., в которых в качестве составной части отсутствуют существенные условия, после этой даты перестают соответствовать нормам Федерального закона № 214-ФЗ.
Частью 2 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Частью 5.1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.