---
title: "<Письмо> Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14"
number: "14-исх/03596-ГЕ/14"
issued_on: 2014-04-01
status: действует
canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-14-ish03596-ge14"
---
## <Письмо> Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14
# <Письмо> Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14
"О направлении писем"
(вместе с <Письмом> Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14, <Письмом> Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и-900 "О направлении копии ответа", <Письмом> Минэкономразвития России "О рассмотрении обращения")
**МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ**
**ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,**
**КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ**
## ПИСЬМО
от 1 апреля 2014 г. N 14-исх/03596-ГЕ/14
**О НАПРАВЛЕНИИ ПИСЕМ**
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Росреестра от 05.03.2014 [N 14-исх/02410-ГЕ/14](#p100003) и Минэкономразвития России от 24.03.2014 [N Д23и-900](#p100034) относительно оформления прав на единый недвижимый комплекс.
Заместитель руководителя
**Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА**
## Приложение
**МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ**
**ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,**
**КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ**
**ПИСЬМО**
от 5 марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 18.02.2014 N Д23и-453 обращение об оформлении прав на единый недвижимый комплекс, сообщает следующее.
1. Согласно [статье 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Поскольку иное не установлено [ГК](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1), Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс сделок с ним осуществляется в порядке, который на данный момент установлен действующей редакцией [Закона](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) о регистрации.
[ГК](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1), [Закон](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) о регистрации не содержат норм, препятствующих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.
При этом необходимо учитывать, что в [статье 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (то есть земельный участок является частью единого недвижимого комплекса); единый недвижимый комплекс не является сложной вещью, к единым недвижимым комплексам согласно [статье 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями; соответственно впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости).
Поскольку иное не установлено [ГК](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1), [Законом](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Кроме того, учитывая, что соответствующая информация не может быть получена из других источников, полагаем, что в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, - сведения о содержании такой технологической связи.
2. Согласно [статье 22](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-22#p100180) Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства) в орган кадастрового учета лицами, указанными в [статье 20](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-20#p100168) Закона о кадастре, представляются заявление и технический план, оформленный в соответствии с требованиями к подготовке технического плана здания, утвержденными [приказом](https://bukva.ai/docs/prikaz-403-2010-minekonomrazvitiya-rossii) Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403, [требованиями](https://bukva.ai/docs/prikaz-693-2011-minekonomrazvitiya-rossii#p100098) к подготовке технического плана сооружения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693, [требованиями](https://bukva.ai/docs/prikaz-583-2010-minekonomrazvitiya-rossii#p100075) к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583, [требованиями](https://bukva.ai/docs/prikaz-52-2012-minekonomrazvitiya-rossii#p100118) к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 10.02.2012 N 52.
В соответствии со [статьей 1](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-1#p100009) Закона о кадастре:
государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных [Законом](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-1) о кадастре сведений о недвижимом имуществе;
кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства;
положения [Закона](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-1) о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Таким образом, если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может.
Однако, принимая во внимание [пункт 1.2 статьи 20](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1#p318) Закона о регистрации, для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости (быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного сооружения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс).
3. Как следует из [статьи 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК, для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:
неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);
расположение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.
Таким образом, при объединении в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке не обязательно.
4. [Статья 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК, [Закон](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) о регистрации не содержат норм о том, что для объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс необходимо согласие третьих лиц.
Вместе с тем в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально, учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса. Так, например, включаемый в состав единого недвижимого комплекса объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. При этом, поскольку к единым недвижимым комплексам согласно [статье 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК применяются правила о неделимых вещах, должна быть осуществлена замена предмета ипотеки (аренды) (внесены изменения в соответствующий договор).
Просим направить в Росреестр позицию Минэкономразвития России по комментируемому вопросу (копию ответа заявителю).
Заместитель руководителя
**Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА**
**МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ**
**ПИСЬМО**
от 24 марта 2014 г. N Д23и-900
**О НАПРАВЛЕНИИ КОПИИ ОТВЕТА**
Департамент недвижимости Минэкономразвития России направляет копию [ответа](#p100040) на обращение.
Директор Департамента недвижимости
**А.И.ИВАКИН**
Приложение
**МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ**
**ПИСЬМО**
**О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ**
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) совместно с Росреестром рассмотрел обращение об оформлении прав на единый недвижимый комплекс и сообщает.
В соответствии с [Положением](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-437-2008#p100019) о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.
Вместе с тем по поставленным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.
1. Согласно [статье 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Поскольку иное не установлено [ГК](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1), Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс сделок с ним осуществляется в порядке, установленном [Законом](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) о регистрации.
[ГК](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1), [Закон](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) о регистрации не содержат норм, препятствующих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.
При этом необходимо учитывать, что в [статье 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (то есть земельный участок является частью единого недвижимого комплекса).
К единым недвижимым комплексам согласно [статье 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК применяются правила о неделимых вещах. Таким образом, при решении вопроса об объединении совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс собственникам необходимо учитывать, что впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.
Поскольку иное не установлено [ГК](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1), [Законом](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Кроме того, учитывая, что соответствующая информация не может быть получена из других источников, в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, - сведения о содержании такой технологической связи.
2. Согласно [статье 22](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-22#p100180) Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства) в орган кадастрового учета лицами, указанными в [статье 20](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-20#p100168) Закона о кадастре, представляются заявление и технический план, оформленный в соответствии с [требованиями](https://bukva.ai/docs/prikaz-403-2010-minekonomrazvitiya-rossii#p172) к подготовке технического плана здания, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403, требованиями к подготовке технического плана сооружения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. N 693, [требованиями](https://bukva.ai/docs/prikaz-583-2010-minekonomrazvitiya-rossii#p47) к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. N 583, [требованиями](https://bukva.ai/docs/prikaz-52-2012-minekonomrazvitiya-rossii#p149) к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 10 февраля 2012 г. N 52.
В соответствии со [статьей 1](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-1#p100009) Закона о кадастре:
государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных [Законом](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-1) о кадастре сведений о недвижимом имуществе;
кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства;
положения [Закона](https://bukva.ai/docs/zakon-221-fz-2007/statya-1) о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Таким образом, если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может.
Однако, принимая во внимание [пункт 1.2 статьи 20](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1#p318) Закона о регистрации, для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости (быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного сооружения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс).
3. Как следует из [статьи 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК, для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:
- неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);
- расположение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.
Таким образом, при объединении в соответствии с первым из указанных критериев в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке не обязательно.
4. [Статья 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК, [Закон](https://bukva.ai/docs/zakon-122-fz-1997/statya-1) о регистрации не содержат норм о том, что для объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс необходимо согласие третьих лиц.
Вместе с тем в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально, учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса. Так, например, включаемый в состав единого недвижимого комплекса объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. При этом, поскольку к единым недвижимым комплексам согласно [статье 133.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-133-1#p565) ГК применяются правила о неделимых вещах, должна быть осуществлена замена предмета ипотеки (аренды) (внесены изменения в соответствующий договор).
Заместитель директора
Департамента недвижимости
**В.А.ЯЦКИЙ**