---
title: "<Письмо> Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22"
number: "14-6768-ТГ/22"
issuer: "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии"
issued_on: 2022-08-08
status: действует
canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-14-6768-tg22"
---
## <Письмо> Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22
# <Письмо> Росреестра от 08.08.2022 N 14-6768-ТГ/22
<О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов>
**ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,**
**КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ**
**ПИСЬМО**
**от 8 августа 2022 г. N 14-6768-ТГ/22**
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с неоднократным поступлением обращений организаций, территориальных органов Росреестра относительно передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее соответственно - Договор аренды, Участок), заключенному по результатам торгов, передачи в субаренду Участка, сообщает.
[Пунктом 7 статьи 448](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-448#p10963) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), действующей с 01.06.2015, установлен запрет победителю торгов на уступку прав по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов; обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
1. Учитывая [статью 4](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-4#p100032) ГК, мнение судов (в том числе Верховного Суда Российской Федерации, см. определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2020 N 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по Договорам аренды Участков, заключенным арендаторами на торгах, полагаем возможной передачу такими арендаторами прав и обязанностей по Договорам аренды, заключенным до вступления в силу [Закона](https://bukva.ai/docs/federalnyy-zakon-42-fz-2015/statya-2#p100495) N 42-ФЗ (то есть до 01.06.2015), в том числе по результатам торгов.
2. Передача арендаторами - победителями торгов своих прав и обязанностей по Договорам аренды Участков, заключенным после указанной даты (то есть после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством (см. также определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022 N 308-ЭС22-2357). Исключение, на наш взгляд, составляют случаи передачи арендатором - победителем торгов своих прав и обязанностей по Договору аренды Участка:
при отчуждении им принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на Участке, являющемся предметом Договора аренды. В данном случае следует учитывать соблюдение установленного [подпунктом 5 пункта 1 статьи 1](https://bukva.ai/docs/kodeks-136-fz/statya-1#p100014) Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК) принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, положения [пункта 2 статьи 271](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-271#p102206), [пункта 3 статьи 552](https://bukva.ai/docs/kodeks-14-fz/statya-552#p100442) ГК, [пункта 1 статьи 35](https://bukva.ai/docs/kodeks-136-fz/statya-35#p409) ЗК (согласно которым приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта), [подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6](https://bukva.ai/docs/kodeks-136-fz/statya-1#p476) ЗК (которой предусмотрено заключение Договора аренды без проведения торгов с собственником здания, сооружения, расположенного на Участке);
предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. В данном случае следует учитывать, что запрет, установленный [пунктом 7 статьи 448](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-448#p10963) ГК, распространяется на Договоры аренды, которые можно заключить только путем проведения торгов; при этом ЗК (его [статья 39.18](https://bukva.ai/docs/kodeks-136-fz/statya-1#p101271)) допускает возможность предоставления вышеуказанных Участков названным лицам как по результатам торгов, так и без их проведения (см. также кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6).
3. В силу [пункта 2 статьи 615](https://bukva.ai/docs/kodeks-14-fz/statya-615#p100707) ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено [ГК](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1), другим законом или иными правовыми актами; в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Исходя из буквального прочтения [пункта 7 статьи 448](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-448#p10963) ГК, полагаем, что запрет, установленный данной нормой, не распространяется на передачу арендатором по Договору аренды Участка, заключенному по результатам торгов, этого Участка в субаренду.
Также отмечаем, что:
указанная позиция согласована с ФАС России (письмо от 22.07.2022 N ГМ/69864/22);
мнение Росреестра, Минэкономразвития России, являвшегося до 21.01.2020 федеральным органом исполнительной власти, осуществлявшим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенное в письмах от 14.07.2016 [N 21046-ПК/Д23и](https://bukva.ai/docs/pismo-14-ish10513-ge16#p100002), от 14.06.2018 N Д23и-3105, от 14.10.2019 [N 14-10057-ГЕ/19](https://bukva.ai/docs/pismo-14-11261-ge19#p100009), от 14.11.2019 [N Д23и-39422](https://bukva.ai/docs/pismo-14-11261-ge19#p100021), высказывалось в рамках рассмотрения обращений по конкретным ситуациям.
Территориальным органам Росреестра, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя предлагается руководствоваться настоящим письмом при рассмотрении документов, представленных для осуществления регистрационных действий.
Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя обеспечить доведение до сведения государственных регистраторов прав соответствующей информации.