Письмо Росреестра от 25.07.2012 № 14-5668-ГЕ

«О направлении письма»

(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 12.07.2012 № Д23и-2013 «О рассмотрении обращения»)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО от 25 июля 2012 г. № 14-5668-ГЕ

О НАПРАВЛЕНИИ ПИСЬМА

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 12.07.2012 № Д23-2013 по вопросам:

образования земельных участков в результате перераспределения земельных участков;

применения предельных (минимальных или максимальных) размеров земельных участков при постановке данных земельных участков на государственный кадастровый учет;

оформления межевого плана в виде одного документа;

использования местных систем координат;

включения в состав межевого плана согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков;

представления при осуществлении государственного кадастрового учета части земельного участка предварительного договора (соглашения) или иного документа о намерениях;

включения в состав межевого плана раздела «Акт согласования местоположения границы земельного участка»;

пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 12 июля 2012 г. № Д23и-2013

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев обращение (далее — обращение), сообщает.

В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Согласно пункту 3 статьи 11.7 Земельного кодекса, перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков — физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных пунктом 1 статьи 49 Земельного кодекса.

Таким образом, перераспределение земельных участков влечет прекращение их существования как объектов недвижимого имущества.

Пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса определено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Образование земельного участка может быть осуществлено независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на основании решения суда (пункт 6 статьи 11.2 Земельного кодекса).

При этом следует отметить, что перераспределение земельных участков и земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, статьей 11.7 Земельного кодекса не предусмотрено.

В соответствии с действующим законодательством преобразование земельных участков, при которых исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется в случаях, предусмотренных пунктами 4, 6 статьи 11.4, пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса.

В дополнение сообщаем, что проектом федерального закона № 432575-4 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», доработанном для рассмотрения во втором чтении, предусмотрена возможность образования земельных участков в результате перераспределения смежных земельных участков и земель, государственная собственность на которые не разграничена. В указанном случае перераспределения могут быть образованы один или несколько земельных участков, а один или несколько земельных участков прекращают свое существование.

Также сообщаем, что при выявлении несоответствий в местоположении границ земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, их фактическому местоположению соответствующие исправления могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений земельного участка и межевого плана, оформленного в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412 (далее — Требования).

По пункту 2 обращения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 11.9 Земельного кодекса:

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Таким образом, учитывая положения пункта 1 статьи 33, пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса, части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по мнению Департамента недвижимости, в случаях, указанных в пункте 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре, применяются:

предельные минимальные размеры, установленные соответствующими градостроительными регламентами, — при условии, что такие градостроительные регламенты установлены;

предельные минимальные размеры, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами, — к земельным участкам, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также если правила землепользования и застройки, включающие градостроительные регламенты, в установленном порядке не приняты.

По пункту 3 обращения.

В соответствии с пунктом 20 Требований межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если одновременно уточняется местоположение границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением ошибки в местоположении их границ.

При этом, учитывая положения частей 1, 3 статьи 21 Закона о кадастре с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости, в том числе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться:

собственники объектов недвижимости;

лица, обладающие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет);

иные лица в случаях, предусмотренных федеральным законом;

представители указанных лиц, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Обращаем внимание, что если в соответствии со статьей 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования, результат которого оформляется в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана (часть 3 статьи 38, часть 1 статьи 40 Закона о кадастре).

Включение в состав межевого плана указанного в пункте 3 обращения «согласия» Требованиями не предусмотрено.

По пунктам 4, 6, 7 обращения.

Из указанной информации не представляется возможным установить суть проблемы, в связи с чем не представляется возможным подготовить обоснованный ответ.

По пунктам 5, 12 обращения.

Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. № 209-ФЗ «О геодезии и картографии» (далее — Закон о геодезии и картографии) предусмотрены наличие и использование единых государственных систем координат и местных систем координат.

Местная система координат может считаться официально установленной на территории субъекта Российской Федерации только в случае, если она установлена в соответствии с требованиями, содержащимися в Правилах установления местных систем координат, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2007 г. № 139 (далее — Правила установления ОМС).

В соответствии с частью 4 статьи 6 Закона о кадастре для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат.

Таким образом, для ведения государственного кадастра недвижимости и, следовательно, изготовления межевых планов должны применяться местные системы координат, предусмотренные Положением о местных системах координат Роснедвижимости на субъекты Российской Федерации, утвержденным приказом Роснедвижимости от 18 июня 2007 г. № П/0137.

Параметры перехода (ключи) от местной системы координат к государственной системе координат и каталоги (списки) координат геодезических пунктов в местной системе координат хранятся в федеральном картографо-геодезическом фонде и у инициаторов установления местных систем координат или в уполномоченных им организациях (пункт 11 Правила установления ОМС).

Позиция Минэкономразвития России по отнесению нарушений Закона о кадастре к «грубым» была высказана в письме от 27 июля 2010 г. № 13293-ИМ/Д23.

По пункту 8 обращения.

Пункт 26 Требований, согласно которому в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, в приложение к межевому плану, подготовленному в результате кадастровых работ по образованию земельных участков, включается оформленное в письменной форме согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков, утратил силу в связи с принятием приказа Минэкономразвития России от 25 января 2012 г. № 32 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412».

Однако согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), обязательным приложением к документам, представляемым в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 22.2 Закона о регистрации, является в том числе согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена Земельным кодексом.

По пункту 9 обращения.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, при учете части объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости, необходимым для кадастрового учета документом является копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя.

По мнению Департамента недвижимости, документом, подтверждающим устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав, может являться документ, содержащий в себе признаки предварительного договора, предусмотренного статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. К таким документам в том числе могут быть отнесены протоколы о намерениях и иные документы, фиксирующие готовность сторон сделки заключить договор субаренды части земельного участка в будущем; решение собственника земельного участка или обладателя иного имущественного права на него о проведении торгов на право заключения договоров субаренды части земельного участка и иные документы, подтверждающие установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на объект недвижимости.

При этом в случае, если собственник земельного участка и лицо, в пользу которого устанавливается или установлено ограничение (обременение) вещных прав, является одним и тем же лицом, не требуется представление предварительного договора (соглашения) или иного документа о намерениях, однако при этом устанавливаемое или установленное для нужд собственника земельного участка ограничение (обременение) должно отвечать целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.

По пункту 10 обращения.

Если в соответствии со статьей 39 Закона о кадастре местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования (часть 3 статьи 38 Закона о кадастре).

Учитывая положения пунктов 83, 84.1 Требований, по мнению Департамента недвижимости, если в процессе проведения кадастровых работ по образованию земельных участков сведения о частях границы или характерных точках границы смежных земельных участков не уточнялись, акт согласования местоположения границы земельного участка не оформляется. Если в процессе проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка сведения о частях границы или характерных точках границы смежных земельных участков не уточнялись, в акт согласования местоположения границы земельного участка включаются только сведения о правообладателе земельного участка, местоположение границ которого уточнено в результате кадастровых работ.

По пункту 11 обращения.

Наличие пересечений между границами земельных участков и границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов противоречит требованиям к образуемым и измененным земельным участкам, установленным пунктом 3 статьи 11.9 Земельного кодекса, и является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета (пункт 5 части 3 статьи 27 Закона о кадастре).

Кроме того, согласно пункту 4 Порядка описания местоположения границ объектов землеустройства, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 3 июня 2011 г. № 267, координаты характерных точек границ объектов землеустройства определяются с точностью не ниже нормативной точности определения координат характерных точек границ земельных участков, в пределах которых расположены такие характерные точки границ объектов землеустройства.

---