Письмо Росреестра от 04.04.2024 № 14-3042-ТГ/24

<О направлении информации для сведения и учета в работе>

(вместе с <Письмом> Росреестра от 14.11.2023 № 11-10526-АБ/23 «О рассмотрении обращения», <Письмом> Минприроды России от 10.11.2023 № 04-16-42/43129 «О рассмотрении обращения»)

ПИСЬМО

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копию письма Росреестра от 14.11.2023 № 11-10526-АБ/23 с приложенным к нему письмом Минприроды России от 10.11.2023 № 04-16-42/43129 по вопросу применения установленных частью 6 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации и пунктом 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» запретов на передачу арендованного лесного участка и земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду.

Руководителям (исполняющим обязанности руководителей) территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя необходимо обеспечить доведение соответствующей информации до сведения государственных регистраторов прав.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрела обращение относительно применения установленных частью 6 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации и пунктом 9 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ) запретов на передачу арендованного лесного участка и земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду и в дополнение к ранее направленному письму от 12 октября 2023 г. № 11-02466/23 сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Минприроды России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2015 г. № 1219, Минприроды России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области лесных отношений.

Учитывая изложенное, позиция Минприроды России по данному прилагается.

В отношении запрета, установленного пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, сообщаем.

По мнению Росреестра, в случае если договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключен до вступления в силу Федерального закона от 14 июля 2022 г. № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и не содержит положения, прямо запрещающие возможность передачи арендатором земельного участка прав и обязанностей по договору аренды (в случае если срок договора аренды менее 5 лет), то ограничения, указанные в пункте 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ не применяются, что подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2018 г. № 308-ЭС18-7782).

Минприроды России в соответствии с письмом Росреестра от 12.10.2023 № 11-9420-АБ/23 в рамках компетенции рассмотрело подготовленный проект ответа в Управление Росреестра по Иркутской области по вопросу применения установленных частью 6 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации (далее — Лесной кодекс) и пунктом 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» запретов на передачу арендованного лесного участка и земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду и сообщает.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Лесного кодекса имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), если иное не установлено Лесным кодексом, другими федеральными законами.

Согласно части 4 статьи 71 Лесного кодекса к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) и Земельным кодексом, если иное не установлено Лесным кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Лесное законодательство устанавливает особенности в части запрета в отдельных случаях сдачи арендованного лесного участка в субаренду и передачи прав и обязанностей по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем) (далее также — запрет на субаренду и перенаем).

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 201-ФЗ) арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе:

1. сдавать арендованные участок лесного фонда, лесной участок в субаренду;

2. передавать свои права и обязанности по договору аренды участка лесного фонда, по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем);

3. отдавать арендные права в залог;

4. вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Минприроды России обращает внимание, что в положения Лесного кодекса о запрете на субаренду и перенаем неоднократно вносились изменения, в том числе Федеральным законом от 29.12.2017 № 471-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации в части совершенствования порядка использования лесов с предоставлением и без предоставления лесных участков» (далее — Федеральный закон № 471-ФЗ), Федеральным законом от 04.02.2021 № 3-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования правового регулирования лесных отношений» (далее — Федеральный закон № 3-ФЗ), Федеральным законом от 29.12.2022 № 600-ФЗ «О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 600-ФЗ).

При этом считаем необходимым при рассмотрении вопроса о возможности сдачи арендованного лесного участка в субаренду и передачи прав и обязанностей по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем) руководствоваться позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), согласно которой к отношениям по уступке прав и обязанностей по договору аренды лесного участка подлежат применению правила Лесного кодекса, действовавшие в момент заключения договора аренды.

Федеральным законом № 471-ФЗ был установлен запрет на субаренду и перенаем для победителей конкурсов или единственных участников конкурсов, с которыми был заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 10 статьи 80.2 Лесного кодекса. Данный запрет вступил в силу с 09.01.2018 и действовал в отношении договоров, заключенных после 09.01.2018.

Федеральным законом № 3-ФЗ был установлен запрет на субаренду и перенаем для победителей торгов или единственных участников торгов, с которыми заключен договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Данный запрет вступил в силу с 04.02.2021 и действовал в отношении договоров, заключенных после 04.02.2021.

В результате принятия Федерального закона № 600-ФЗ часть 6 статьи 71 Лесного кодекса изложена в новой редакции, согласно которой запрет на субаренду и перенаем установлен только в отношении граждан, юридических лиц, которым лесные участки предоставлены в аренду в целях заготовки древесины. Данное положение вступило в силу с 29.12.2022 действует в отношении договоров, заключенных после 29.12.2022.

Таким образом, арендаторы, заключившие договоры аренды лесных участков до вступления в силу Федерального закона № 3-ФЗ, имеют право сдавать арендованный лесной участок в субаренду и передавать права и обязанности по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем) при условии соблюдения ограничений и запретов, установленных, в частности, Федеральным законом № 471-ФЗ (арендатор не должен был являться победителем конкурса или единственным участником конкурса, с которыми был заключен договор аренды лесного участка), Федеральным законом № 201-ФЗ (должен быть осуществлен государственный кадастровый учет лесных участков, договор аренды участка лесного фонда должен быть приведен в соответствие с Лесным кодексом).

При этом Минприроды России обращает внимание, что Типовыми договорами аренды лесных участков, утвержденными приказом Минприроды России от 30.07.2020 № 542, предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем в письменной форме совершение действий, предусмотренных статьей 5 Федерального закона № 201-ФЗ, в том числе таких действий, как сдача арендованного лесного участка в субаренду и передача прав и обязанностей по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем).

В отношении заключенных после 29.12.2022 договоров аренды лесных участков для всех видов использования лесов, за исключением заготовки древесины, допускается сдача арендованного лесного участка в субаренду и передача прав и обязанностей по договору аренды лесного участка другим лицам (перенаем) при условии соблюдения требований лесного законодательства, в частности, требований по постановке лесного участка на государственный кадастровый учет и по согласованию таких действий с арендодателем.

В связи с изложенным, предлагается учесть позицию Минприроды России при подготовке и направлении ответа в Управление Росреестра по Иркутской области.

Заместитель Министра

---