--- title: "<Письмо> Росреестра от 22.03.2023 N 14-2290-ТГ/23" number: "14-2290-ТГ/23" issuer: "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии" issued_on: 2023-03-22 status: действует canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-14-2290-tg23" --- ## <Письмо> Росреестра от 22.03.2023 N 14-2290-ТГ/23 # <Письмо> Росреестра от 22.03.2023 N 14-2290-ТГ/23 <По вопросу соблюдения требований статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения>
**ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,**
**КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ** **ПИСЬМО**
от 22 марта 2023 г. N 14-2290-ТГ/23 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, учитывая информацию территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр), Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее - Севреестр), предоставленную в связи с письмом Генеральной прокуратуры Российской Федерации, направленное в Генеральную прокуратуру Российской Федерации мнение Росреестра по вопросу соблюдения требований [статьи 8](https://bukva.ai/docs/zakon-101-fz-2002/statya-8#p100049) Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (далее - Участок), сообщает. Из описанной в вышеуказанном письме ситуации можно сделать вывод, что "конечной" целью была продажа продавцом покупателю именно Участка, что было осуществлено путем заключения двух сделок (по продаже долей в праве общей собственности на Участок), причем "второй" договор купли-продажи "оставшейся" доли в праве общей собственности на Участок был удостоверен нотариально. В соответствии с [пунктом 1 статьи 8](https://bukva.ai/docs/zakon-101-fz-2002/statya-8#p134) Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Согласно [пункту 4 статьи 8](https://bukva.ai/docs/zakon-101-fz-2002/statya-8#p100184) Закона N 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Если Участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и (исходя из вида его разрешенного использования) подпадает под регулирование [Закона](https://bukva.ai/docs/zakon-101-fz-2002/statya-1) N 101-ФЗ, сделки с Участком (долями в праве общей собственности на него) осуществляются не в связи с исключениями, указанными в [пункте 1 статьи 8](https://bukva.ai/docs/zakon-101-fz-2002/statya-8#p134) Закона N 101-ФЗ, на наш взгляд, продажа Участка должна осуществляться с соблюдением требований [статьи 8](https://bukva.ai/docs/zakon-101-fz-2002/statya-8#p100049) Закона N 101-ФЗ. Согласно [пунктам 1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-8-1#p243), [5 статьи 8.1](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-8-1#p11013) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в [пункте 3](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-8-1#p247) названной статьи, также наступление соответствующего обстоятельства; если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. Одним из этапов осуществления государственной регистрации прав в соответствии со [статьей 29](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-1#p100448) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) является правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, проводимая на предмет наличия или отсутствия установленных [Законом](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-1) N 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Проводимая государственным регистратором прав правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации прав документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. При осуществлении государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов государственный регистратор прав в ходе проведения их правовой экспертизы не проверяет законность сделки, однако устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав, препятствующих проведению регистрации, а также других оснований для ее приостановления и отказа в государственной регистрации прав в соответствии со [статьями 26](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-26#p100379), [27](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-27#p100439) Закона N 218-ФЗ. Ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания недействительности судом ([пункт 1 статьи 166](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-166#p100946) ГК). К ничтожным сделкам в соответствии с [ГК](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-1) относятся: сделки, являющиеся такими в силу прямого указания закона, например, мнимые и притворные сделки ([170](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-170#p100959) ГК), сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности ([статья 169](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-169#p370) ГК), сделки, совершенные без обязательного нотариального удостоверения ([пункт 3 статьи 163](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-163#p340) ГК); сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такие сделки оспоримы или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ([пункт 2 статьи 168](https://bukva.ai/docs/kodeks-51-fz/statya-168#p369) ГК). Таким образом, с учетом установленной [статьей 66](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-66#p100862) Закона N 218-ФЗ ответственности органа регистрации прав за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных [Законом](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-1) N 218-ФЗ, правилами ведения Единого государственного реестра недвижимости, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также уголовной ответственности, установленной [статьей 170](https://bukva.ai/docs/kodeks-63-fz/statya-170#p1857) Уголовного кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию заведомо незаконных сделок с недвижимым имуществом, при выявлении государственным регистратором прав признаков ничтожности сделки, в том числе нотариально удостоверенной сделки, осуществление государственной регистрации прав должно быть приостановлено в соответствии с [пунктом 13 части 1 статьи 26](https://bukva.ai/docs/zakon-218-fz-2015/statya-1#p100393) Закона N 218-ФЗ. Учитывая вышеизложенное, принимая также во внимание мнение Верховного Суда Российской Федерации (см. определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.09.2015 N 310-ЭС15-11461 по делу N А68-10505/2014), руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра, Госкомрегистра, Севреестра, необходимо обеспечить соблюдение требований действующего законодательства при осуществлении регистрационных действий в подобных случаях, а также доведение до сведения государственных регистраторов прав соответствующей информации.
Т.А.ГРОМОВА
---