Письмо Росреестра от 07.05.2010 № 14-20-1143-1/10

<О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом>

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

Управление контроля и методического обеспечения в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращения, сообщает следующее.

1. По вопросу государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. (То есть право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации.)

В силу общих положений законодательства Российской Федерации (см., в частности, пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации, статью 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК) государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее — Правила), сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с пунктом 39 Правил.

При этом согласно пункту 16 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 № 29 (далее — Инструкция), в таком свидетельстве в графе «Объект права» после описания помещения (жилого или нежилого) указываются слова «; общее имущество в многоквартирном доме:» и предусмотренные пунктами 28 - 35 Правил сведения обо всех объектах недвижимости, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Также пунктом 16 Инструкции предусмотрено, что правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в подраздел II-1 ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права в порядке, установленном Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 № 226.

Таким образом, сведения о праве на общее имущество в многоквартирном доме могут быть отражены в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписке из ЕГРП только в случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРП и, кроме того, записи о праве общей долевой собственности на конкретные объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, внесены в ЕГРП в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, установлен Инструкцией. На государственную регистрацию, в частности, представляются:

решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, содержащие сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

кадастровые паспорта объектов недвижимости (за исключением кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (статьи 17, 33 Закона о регистрации), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.

При этом помимо случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем. Кроме того, если объект недвижимого имущества не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», — это обстоятельство также является основанием для отказа в государственной регистрации прав на такой объект недвижимости (пункты 1 и 1.2 статьи 20 Закона о регистрации).

Заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности могут представляться либо собственниками помещений в многоквартирном доме либо представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.

2. По вопросу государственной регистрации договора управления многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Согласно статье 131 ГК государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

На основании статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда; ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 30 Закона о регистрации любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Согласно статье 1012 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя); осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. В соответствии со статьей 1017 ГК договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества; передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Вместе с тем порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК). По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (статья 162 ЖК).

При этом ЖК (а также иной закон) не предусматривает государственную регистрацию договора управления многоквартирным домом, либо какого-либо ограничения (обременения) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего на его основе. Договор управления многоквартирным домом не предусматривает передачу полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению недвижимым имуществом, входящим в состав общего имущества, не содержит ряд условий, являющихся существенными для договора доверительного управления, и по своему содержанию не соответствует договору доверительного управления. В связи с этим проведение его государственной регистрации противоречит нормам действующего законодательства.

Относительно «порядка и правил государственной регистрации доверительного управления технической документацией многоквартирных домов» сообщаем, что в соответствии с Законом о регистрации осуществляется государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним. Согласно статье 1 Закона о регистрации к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, отнесены земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Техническая документация не является объектом недвижимого имущества.

Дополнительно сообщаем, что действующим законодательством Российской Федерации Росреестр не уполномочен обязывать свои территориальные органы осуществлять регистрационные действия в отношении конкретных объектов недвижимости, а также отменять решения, принятые государственными регистраторами.

В соответствии со статьями 2, 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

---