Письмо Росреестра от 04.12.2018 № 14-12127-ГЕ/18

<О рассмотрении обращения>

(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 20.09.2018 № Д23и-5092 «О рассмотрении обращения»)

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 20.09.2018 № Д23и-5092 в том числе по вопросу государственной регистрации прекращения права собственности публичного образования на земельный участок под многоквартирным домом.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел в рамках компетенции обращение первого заместителя относительно оформления прав собственников помещений многоквартирных домов на общее имущество и сообщает.

Согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. № 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

1. Вопросы, связанные с общим имуществом в многоквартирном доме, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ), Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», порядок государственной регистрации прав на такое имущество регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, установлен статьей 36 ЖК РФ, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.

Согласно части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.

Вместе с тем государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом многоквартирного дома, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте), и такие сделки (ограничения (обременения) права) подлежат обязательной государственной регистрации; при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует отметить, что решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона № 218-ФЗ и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (в соответствии со статьей 26 Закона № 218-ФЗ) либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

При этом в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Дополнительно отмечаем, что координация и контроль за деятельностью органов регистрации прав, обеспечение соблюдения органами регистрации прав порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), разработка и издание методических материалов для органов регистрации прав по вопросам осуществления государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведения ЕГРН, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН в соответствии со статьей 3 Закона № 218-ФЗ) отнесено к компетенции Росреестра.

2. В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает право собственности на долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства; государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 48 Закона № 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с иными документами, предусмотренными Законом № 218-ФЗ, необходимо предоставление в орган регистрации прав проектной декларации, в которой в том числе должна содержаться информация о составе общего имущества собственников помещений в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирного дома (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме) (часть 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ).

В силу статьи 23 Закона № 214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе проверку застройщика и проектной декларации на предмет соответствия предъявляемым к ним требованиям) осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется данное строительство.

Кроме того, необходимо также учитывать положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым соответствие созданного объекта капитального строительства (в том числе многоквартирного дома) проектной документации проверяется уполномоченным органом при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно части 1 статьи 19 Закона № 218-ФЗ орган государственной власти либо орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию) посредством отправления в электронной форме.

В соответствии со статьей 40 Закона № 218-ФЗ:

при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест (часть 4);

при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется (часть 5).

При этом согласно положениям статьи 18 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, по общему правилу, осуществляется на основании заявлений с приложением, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов.

3. Порядок погашения в ЕГРН записи о праве собственности застройщика, публичного образования на основании разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при первичной государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ, предусмотрен пунктом 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943 (далее — Правила).

В случае если многоквартирный дом не является вновь возведенным и государственная регистрация права собственности на часть (на все) помещений в нем уже осуществлена, пункт 139 Правил может быть применен по аналогии. На основании заявления (заявлений) о государственной регистрации права общей долевой собственности собственника (собственников) помещения (помещений) в многоквартирном доме может быть осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности публичного образования и зарегистрировано право общей долевой собственности собственника (собственников) помещения в многоквартирном доме на земельный участок.

Государственная регистрация прекращения права собственности публичного образования на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, по мнению Департамента недвижимости, также может быть осуществлена без представления собственниками помещений в таком многоквартирном доме заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок на основании соответствующего заявления правообладателя (публичного образования) земельного участка о государственной регистрации прекращения права. При этом если публичное образование является собственником помещения (ряда помещений) в многоквартирном доме, то на основании его заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности на такой земельный участок и зарегистрировано право общей долевой собственности публичного образования (собственника помещения (ряда помещений) в многоквартирном доме) на него.

Одновременно сообщаем, что изложенная информация доведена до сведения Росреестра для дальнейшего учета в работе.

---