Письмо Росреестра от 08.12.2022 № 14-10839-ТГ/22

<О направлении информации>

(вместе с <Письмом> Росреестра от 05.10.2022 № 14-8668-ТГ/22, <Письмом> Генпрокуратуры России от 25.11.2022 № 73/1-1861-2022)

ПИСЬМО

от 8 декабря 2022 г. № 14-10839-ТГ/22

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Росреестра от 05.10.2022 № 14-8668-ТГ/22, Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 25.11.2022 № 73/1-1861-2022 по вопросу осуществления государственной регистрации права частной собственности физических и/или юридических лиц на земельные участки, предоставленные в собственность на основании главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации либо, в случае переоформления иных вещных прав на право собственности в порядке, предусмотренном пунктом 9.1 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», расположенные на территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а также санитарных зон (горно-санитарной охранной зоны) в границах населенных пунктов.

Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра, Госкомрегистра, Севреестра, необходимо обеспечить доведение до сведения государственных регистраторов прав соответствующей информации.

Приложение

В ходе правоприменительной практики территориальных органов Росреестра возникает вопрос, связанный с осуществлением государственной регистрации права частной собственности физических и/или юридических лиц на земельные участки, предоставленные в собственность на основании главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК) либо, в случае переоформления иных вещных прав на право собственности в порядке, предусмотренном пунктом 9.1 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», расположенные на территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а также санитарных зон (горно-санитарной охранной зоны) в границах населенных пунктов.

Так, согласно положениям Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее — Закон № 26-ФЗ) природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

В соответствии с пунктом 2 статьи 96 ЗК в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горносанитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктами 3, 4 статьи 16 Закона № 26-ФЗ установлено, что:

в составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон;

на территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий;

на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению;

на территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением;

обеспечение установленного режима санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется: в первой зоне — пользователями, во второй и третьей зонах — пользователями, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, собственниками земельных участков и проживающими в этих зонах гражданами.

В рамках реализации своих полномочий по установлению режимов округов санитарной охраны курортов федерального значения Правительством Российской Федерации принято постановление от 07.12.1996 № 1425 «Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения» (далее — постановление № 1425), содержащее аналогичные установленным в статье 16 Закона № 26-ФЗ нормы относительно содержания ограничений зон санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

Пунктом 3 статьи 96 ЗК предусмотрено, что земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов); земельные участки, находящиеся в частной собственности, подлежат выкупу у их собственников в соответствии со статьей 55 ЗК; использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, независимо от наличия (отсутствия) в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах населенных пунктов:

земельные участки, расположенные в границах первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, полностью изъяты из оборота, государственная регистрация права собственности физических и юридических лиц на такие земельные участки не соответствует действующему законодательству;

земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, ограничиваются в использовании в соответствии с положениями Закона № 26-ФЗ, такие земельные участки не являются ограниченными в обороте в соответствии со статьей 27 ЗК и могут быть предоставлены в частную собственность в порядке, предусмотренном главой V.1 ЗК.

Полагаем необходимым также отметить следующее.

Законом № 26-ФЗ и Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в редакциях, действовавших до 30.12.2013, предусматривалось отнесение лечебно-оздоровительных местностей и курортов к особо охраняемым природным территориям.

В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об особо охраняемых природных территориях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 406-ФЗ), лечебно-оздоровительные местности и курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий.

В то же время в соответствии с частью 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

Согласно кассационному определению Верховного Суда Российской Федерации от 12 февраля 2019 г. № 44-КГ18-28 положения части 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ не определяют статус ранее созданных особо охраняемых природных территорий, а констатируют сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до 30 декабря 2013 г. и продолжающих быть таковыми после этой даты. После вступления в силу Закона № 406-ФЗ курорты утратили статус особо охраняемых природных территорий, земли которых ограничены в обороте.

Необходимо отметить, что в соответствии с положениями Закона № 26-ФЗ природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите.

Вместе с этим с учетом положений части 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», а также иных положений Закона № 26-ФЗ при принятии решения о возможности приватизации земельных участков, расположенных на территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, необходимо исходить из рекреационного, оздоровительного и иного ценного значения таких территорий.

В связи с этим в целях недопущения нарушения как прав граждан, юридических лиц, так и прав Российской Федерации, обеспечения соблюдения требований законодательства в сфере особо охраняемых природных территорий просим поддержать вышеизложенную позицию либо высказать иную обоснованную позицию.

В Генеральной прокуратуре Российской Федерации рассмотрено обращение о возможности осуществления государственной регистрации права частной собственности на земельные участки в границах территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а также зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны.

Федеральным законом от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об особо охраняемых природных территориях“ (далее — Федеральный закон № 406-ФЗ) лечебно-оздоровительные местности и курорты с 30.12.2013 исключены из категории особо охраняемых природных территорий (далее — ООПТ). В этой связи установленные статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения в оборотоспосбности на них не распространяются.»

При этом ООПТ, созданные до дня вступления в силу Федерального закона № 406-ФЗ, включая лечебно-оздоровительные местности и курорты, и их охранные зоны сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу названного федерального закона (пункт 3 статьи 10 Федерального закона № 406-ФЗ). Указанный статус территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов предусматривает ограничение их оборотоспособности.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, расположенные в границах первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, полностью изъяты из оборота, государственная регистрация права собственности физических и юридических лиц на участки указанной категории не соответствует действующему законодательству.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно формулировал правовую позицию по вопросу возможности предоставления таких земельных участков.

К примеру, в определении от 27.09.2018 № 2369-О суд указал, что часть 3 статьи 10 Федерального закона № 406-ФЗ обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных ООПТ. При этом курорты, объявленные Федеральным законом от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям.

Таким образом, лечебно-оздоровительные местности и курорты, образованные до вступления в силу Федерального закона № 406-ФЗ (до 30.12.2013), сохраняют свой статус как ООПТ, расположенные на их территориях земельные участки отчуждению в частную собственность не подлежат.

В отношении созданных после 30.12.2013 лечебно-оздоровительных местностей и курортов необходимо руководствоваться пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, полностью ограничивающим оборотоспособность участков в границах первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны, а участки во второй и третьей зонах — в зависимости от режимов использования.

С учетом изложенного полагаем, что позиция Росреестра по вопросам оформления прав на земельные участки, распложенные в границах территорий лечебно-оздоровительных местностей, является обоснованной.

---