Письмо Росреестра от 15.07.2019 № 14-06924-ГЕ/19

<О направлении письма Минэкономразвития России от 13.05.2019 № Д23и-15587>

(вместе с <Письмом> Минэкономразвития России от 13.05.2019 № Д23и-15587 «О рассмотрении обращения»)

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 13.05.2019 № Д23и-15587 по вопросам применения норм действующего законодательства, возникающих в процессе оформления прав на объекты недвижимого имущества, входящие в Единую систему газоснабжения, и занимаемые ими земельные участки.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) относительно обозначенных в обращении вопросов по применению норм действующего законодательства, возникающих в процессе оформления прав на объекты недвижимого имущества, входящие в Единую систему газоснабжения, и занимаемые ими земельные участки, в пределах компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем, учитывая, что координация и контроль за деятельностью органов регистрации прав, обеспечение соблюдения органами регистрации прав порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), разработка и издание методических материалов для органов регистрации прав по вопросам осуществления государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведения ЕГРН, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) отнесено к компетенции Росреестра, полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

Относительно позиции ПАО по толкованию положений части 4 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в совокупности с положениями Закона № 218-ФЗ, согласно которой тот факт, что права, в частности ПАО, на линейные объекты, расположенные на планируемых к изъятию земельных участках, возникли до 1 апреля 2015 г., подтверждается как сведениями, содержащимися в ЕГРН, так и в случае их отсутствия в ЕГРН — иными документами, в том числе правоустанавливающими (правоподтверждающими), принятыми до 1 апреля 2015 г.

По общему правилу согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданского кодекса) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с частями 3 - 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ:

государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества;

государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН;

государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При этом в соответствии со статьей 69 Закона № 218-ФЗ:

права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (то есть до 31 января 1998 г., далее — Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН; государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей (часть 1);

права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН; государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами (часть 2).

Таким образом, положениями пунктов 1, 2 статьи 69 Закона № 218-ФЗ прямо установлено, что государственная регистрация на объект недвижимости не требуется только, если права на него возникли до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ или в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав). Соответственно, принимая также во внимание пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса, право на объект недвижимости, созданный после вступления в силу Закона № 122-ФЗ, возникает с момента его государственной регистрации.

Учитывая изложенное, указанная выше позиция может быть поддержана только в отношении линейных объектов, права на которые возникли до момента вступления в силу Закона № 122-ФЗ (то есть до 31 января 1998 г.) или в силу закона.

Дополнительно для сведения отмечаем, что решения судов по конкретным делам не являются источниками права, а также нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе не составляют правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Относительно направления в адрес Росимущества и Росреестра поручения о неправомерности предъявления «избыточных» требований при предоставлении в аренду земельных участков и государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на них, исходя из приложенных к обращению документов, полагаем возможным отметить следующее.

Территориальными органами Росреестра и филиалами ФГБУ «ФКП Росреестра» с 2013 года проводятся работы по верификации сведений ЕГРН (до 1 января 2017 г. — Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости), в том числе в части привязки зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства к земельным участкам.

Вместе с тем, учитывая положения пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), при невозможности однозначно установить факт нахождения объекта капитального строительства в пределах конкретного земельного участка, принимая во внимание часть 5 статьи 24 Закона № 218-ФЗ, местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке может быть установлено только посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. По результатам проведения кадастровых работ в отношении объектов капитального строительства оформляется технический план, который в силу статьи 14 Закона № 218-ФЗ является основанием для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости. (При этом, с 1 января 2017 г. технический план должен быть подготовлен по форме и в соответствии с требованиями к его подготовке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953.)

В свою очередь, необходимо отметить, что, как следует из приложенных к обращению материалов, а также по информации Росреестра, в протоколе, на который имеется ссылка в обращении, речь идет о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок в порядке пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельные участки, занимаемые, в том числе, объектами федеральных энергетических систем, осуществляется в силу прямого указания закона (пункт 4 статьи 87 Земельного кодекса).

В случаях, когда технический учет объектов недвижимости осуществлялся до вступления в действие указанных выше норм путем подготовки технических паспортов на объекты недвижимого имущества, в соответствии с установленными на тот момент требованиями нормативных актов привязка объектов к земельным участкам не требовалась.

В связи с изложенным ПАО полагает, что основания для истребования документов, подготовленных в соответствии с действующим законодательством, в которых отражена взаимосвязь объектов недвижимого имущества с земельным участком (технический план), отсутствуют. Для подтверждения нахождения объекта на конкретном земельном участке может быть представлена землеустроительная документация, подготовленная в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Более того, согласно Перечню документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1 (далее — Перечень) для предоставления в аренду земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, требуется только представление собственником сообщения, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

В этой связи Департамент недвижимости полагает необходимым отметить, что мнение ПАО об отсутствии необходимости предоставления документов, подготовленных в соответствии с действующим законодательством, в которых отражена взаимосвязь объектов недвижимого имущества с земельным участком (технический план), учитывая положения пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса и Перечня, может быть применено только в отношении процедуры предоставления земельного участка, в то время как для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимо предоставление документов, соответствующих по форме и (или) содержанию требованиям законодательства Российской Федерации, действующего на дату ввода в эксплуатацию объекта.

При этом, обращаем внимание на то, что в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Относительно требований по оформлению прав на земельные участки под линейными объектами в виде полосы по всей длине объекта отмечаем.

В письме от 4 марта 2016 г. № 6013-ПК/Д23и (размещено в информационно-справочных системах в сети «Интернет», в справочно-правовой системе «КонсультантПлюс») отражено мнение Минэкономразвития России по вопросу оформления прав на объекты, состоящие из подземных и наземных конструктивных элементов, которое исходит из особенностей создания отдельных видов объектов и применяется в отношении объектов, конструктивные элементы которых размещаются одновременно на земной поверхности и под ней. В частности, при оформлении прав на подобные объекты, создаваемые с применением технологии горизонтально-направленного бурения, необходимо учитывать, что размещение подземных элементов таких сооружений осуществляется без использования земной поверхности и снятия почвенного покрова. Это позволило сделать вывод, что необходимость оформления прав на земельные участки, под поверхностью которых расположены сооружения или их конструктивные элементы, в том числе сооружения, созданные с применением технологии горизонтально-направленного бурения, земельным законодательством не предусмотрена.

По мнению Департамента недвижимости, указанная позиция применима в случае оформления прав на любое линейное сооружение, состоящее из подземных и наземных частей, а также линейное сооружение, состоящее из надземных и наземных частей.

При этом следует отметить, что отсутствие необходимости оформления прав на земельные участки, под (над) поверхностью которых размещены сооружения или их части, на период строительства таких сооружений не освобождает от необходимости оформления прав на земельные участки, предназначенные для размещения наземных частей таких сооружений.

В случае осуществления строительства сооружений, состоящих из подземных (надземных) и наземных конструктивных элементов, с использованием наземной части всех земельных участков, на которых располагается такое сооружение, необходимо оформление документов на право пользования такими земельными участками на период осуществления строительства вплоть до ввода в эксплуатацию сооружений. В данном случае отсутствие необходимости оформления прав на земельные участки, под (над) поверхностью которых расположены части сооружения, будет относиться к периоду эксплуатации таких сооружений.

---