Письмо Росреестра от 26.07.2022 № 14-06684/22

<По вопросу государственной регистрации прекращения прав застройщиков на земельные участки, расположенные под многоквартирным домом>

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии во исполнение пункта 2 протокола совещания с Клубом инвесторов Москвы, крупными застройщиками от 04.07.2022 № ТГ/052-ПР/22 в рамках установленной компетенции сообщает.

Основания для государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; то есть понятие «государственная регистрация прав» по смыслу Закона № 218-ФЗ распространяется и на прекращение вещных прав, ограничений прав, обременений недвижимого имущества.

В Едином государственном реестре недвижимости могут содержаться записи о государственной регистрации права собственности застройщиков на земельные участки, расположенные под многоквартирным домом (далее — МКД), как сформированные в установленном порядке именно для размещения и эксплуатации конкретного МКД, так и не сформированные для этих целей, а также о государственной регистрации аренды, субаренды, безвозмездного пользования в пользу застройщиков (на основании соответствующих договоров) на такие участки.

В этой связи относительно государственной регистрации прекращения права застройщиков на указанные участки сообщаем следующее.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то:

учитывая положения пункта 1 статьи 8, статей 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК), статьи 44, пункта 2 статьи 53, пункта 1.1 статьи 19 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 5 статьи 1, частей 1, 4 статьи 56 Закона № 218-ФЗ, письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 05.10.2017 № Д23и-5777, являвшегося до 21.01.2020 федеральным органом исполнительной власти, осуществлявшим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (размещено в свободном доступе, в том числе справочной правовой системе «Консультант Плюс»), если земельный участок под МКД не сформирован в установленном порядке именно для размещения и эксплуатации этого МКД, то, на наш взгляд, одним из способов прекращения такого права может являться отказ от этого права. В таком случае для государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок под МКД в связи с его отказом от этого права подается заявление о государственной регистрации прекращения права собственности; одновременно с государственной регистрацией прекращения права собственности застройщика на земельный участок под МКД без соответствующего заявления регистрируется право муниципальной собственности на такой земельный участок. Иные способы прекращения права собственности предусмотрены ГК;

если земельный участок сформирован под МКД (предоставлен для строительства и (или) эксплуатации исключительно этого МКД), учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот земельный участок как на их общее имущество (без заявления застройщика).

Если земельный участок под МКД принадлежит застройщику на праве аренды, субаренды, безвозмездного пользования, то необходимо учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом установлены статьей 51 Закона № 218-ФЗ.

Государственная регистрация прекращения аренды (субаренды, безвозмездного пользования) осуществляется в том же порядке, который применяется при государственной регистрации данных ограничений прав, обременений недвижимого имущества.

В этой связи, принимая во внимание положения части 1 статьи 14, части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, а также то, что действующим законодательством, в том числе ЗК, Законом № 214-ФЗ, не установлен иной порядок прекращения обязательств застройщиков, возникших из договоров аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельными участками, сформированными (предоставленными) для строительства и (или) эксплуатации одного конкретного МКД, независимо от того, как сформирован земельный участок под МКД (для строительства и (или) эксплуатации одного конкретного МКД или нескольких таких и (или) иных объектов недвижимости), для государственной регистрации прекращения аренды (субаренды, безвозмездного пользования) земельного участка необходимо представить заявление одной или обеих сторон соответствующего договора (например, застройщика) и необходимые документы (например, соглашение о расторжении соответствующего договора; при истечении срока, указанного в соответствующем договоре, — документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений, например, документ (акт), подтверждающий передачу (возврат) арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК).

При этом вопрос «автоматического» прекращения обязательственных отношений (аренды, субаренды, безвозмездного пользования) в рассматриваемом случае, на наш взгляд, требует дополнительного законодательного регулирования.

---