Письмо Росреестра от 26.01.2023 № 14-0601-ТГ/23

<О направлении для сведения и возможного учета в работе писем Росреестра, Минфина России, Банка России по вопросам применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» при выдаче физическими лицами займов (заключения между физическими лицами договоров займа), обязательства по которым обеспечены залогом недвижимого имущества>

(вместе с <Письмом> Росреестра от 23.12.2022 № 14-11337-ТГ/22, <Письмом> Минфина России от 13.01.2023 № 05-06-05/1737, <Письмом> Банка России от 24.01.2023 № 018-44-5/464, <Письмом> Банка России от 15.06.2021 № 015-44-5/5448 «О возможности заключения между физическими лицами договоров займа, обязательства по которым обеспечены залогом недвижимого имущества»)

ПИСЬМО

от 26 января 2023 г. № 14-0601-ТГ/23

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к пункту 5 приложения к письму Росреестра от 29.08.2022 № 14-7398-ТГ/22 направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Росреестра от 23.12.2022 № 14-11337-ТГ/22, Минфина России от 13.01.2023 № 05-06-05/1737, Банка России от 24.01.2023 № 018-44-5/464 по вопросу применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» при выдаче физическими лицами займов (заключения между физическими лицами договоров займа), обязательства по которым обеспечены залогом недвижимого имущества.

Минфин России и Банк России повторно подтвердили ранее высказанную позицию о том, что Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» регулирует отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, и не применяется к отношениям, возникающим при предоставлении займов физическими лицами.

Руководителям, исполняющим обязанности руководителей территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя необходимо обеспечить доведение до сведения государственных регистраторов прав соответствующей информации.

Приложение

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с поступающими обращениями полагает необходимым обратиться по следующему вопросу.

Ранее Минфином России и Банком России соответственно в письмах от 21.04.2021 № 05-06-05/30407 и от 15.06.2021 № 015-44-5/5448 (размещены в свободном доступе, в том числе в справочной правовой системе «Консультант Плюс»), направленных в ответ на запросы Росреестра, было высказано мнение по вопросу о возможности выдачи физическими лицами займов (заключения физическими лицами договоров займа), обязательства по которым обеспечены залогом недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).

В письме Банка России, в частности, указано, что:

с одной стороны, законодательством Российской Федерации не установлены ограничения права физического лица предоставлять займы физическим лицам, в том числе обеспеченные ипотекой, если такая деятельность не является предпринимательской (исходя из признаков предпринимательской деятельности, предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации);

с другой стороны, лица, не указанные в статье 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее — Закон № 353-ФЗ), не вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

На практике распространены случаи, когда договоры займа, обеспечиваемые ипотекой, заключаются между физическими лицами. Например, гражданин (займодавец) заключает с другим гражданином (заемщиком) договор займа для целей, не связанных с осуществлением заемщиком предпринимательской деятельности (например, для покупки заемщиком какой-либо вещи (автомобиля, гаража, квартиры и т.д.) для личного использования, возврата долга третьему лицу и пр.), и в обеспечение исполнения договора займа эти граждане заключают договор об ипотеке, предметом которого является недвижимость, находящаяся в собственности заемщика (залогодателя).

Учитывая вышеизложенное, а также то, что в перечне лиц, указанных в статье 6.1 Закона № 353-ФЗ, отсутствуют какие-либо физические лица (включая индивидуальных предпринимателей, «самозанятых», иных физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью по предоставлению ипотечных займов), возникает вопрос о том, подлежат (или нет) применению положения статьи 9.1 Закона об ипотеке, статьи 6.1 Закона № 353-ФЗ при выдаче любыми физическими лицами займов (заключения между любыми физическими лицами договоров займа), обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Принимая во внимание, что согласно пункту 9.1 статьи 4 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» Банк России осуществляет регулирование, контроль и надзор за деятельностью некредитных финансовых организаций, а согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 329, Минфин России осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере микрофинансовой деятельности, просим высказать мнение по указанному вопросу.

Министерство финансов Российской Федерации в соответствии с письмами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.12.2022 № 14-11337-ТГ/22 и Федеральной нотариальной палаты от 28.12.2022 № 9085/01-01-2 по вопросу о применении положений статьи 9.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статьи 6.1 Федеральным законом от 21.12.2003 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее — Закон № 353-ФЗ) при выдаче любыми физическими займов (заключения между любыми физическими лицами договоров займа), обязательства по которым обеспечены ипотекой, подтверждает актуальность позиции по указанному вопросу, изложенной в письме Минфина России от 21.04.2021 № 05-06-05/30407, а также сообщает следующее.

Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 № 194н, установлено, что Минфином России не осуществляется разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, практики применения приказов Минфина России, а также толкование норм, терминов и понятий по обращениям, за исключением случаев, если на него возложена соответствующая обязанность или если это необходимо для обоснования решения, принятого по обращению.

Вместе с тем отмечаем, что статьей 6.1 Закона № 353-ФЗ определен перечень лиц, которые имеют право осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой.

При этом отмечаем, что пунктом 5 статьи 3 Закона № 353-ФЗ установлено, что профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов — деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по предоставлению потребительских займов в денежной форме (кроме займов, предоставляемых работодателем работнику, займов, предоставляемых физическим лицам, являющимся учредителями (участниками) или аффилированными лицами коммерческой организации, предоставляющей заем, займов, предоставляемых брокером клиенту для совершения сделок купли-продажи ценных бумаг, и иных случаев, предусмотренных федеральным законом).

Учитывая вышеизложенное, полагаем, что законодательством Российской Федерации не установлены ограничения прав физических лиц (за исключением индивидуальных предпринимателей) по предоставлению физическим лицам займов, обеспеченных ипотекой, если такая деятельность физических лиц не является предпринимательской.

Банк России рассмотрел письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и подтверждает позицию, изложенную в письме Банка России от 15.06.2021 № 015-44-5/5448.

Так, обращаем внимание на положения абзаца третьего указанного письма, в котором отмечается, что Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» «регулирует отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, и не применяется к отношениям, возникающим при предоставлении займа физическим лицом».

Приложение

Банк России рассмотрел письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № 14-3526-ГЕ/21 от 12.05.2021 (вн. № 192467 от 13.05.2021) по вопросу возможности заключения между физическими лицами договоров займа, обязательства по которым обеспечены залогом недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с Федеральным законом от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» Банк России не наделен полномочиями по толкованию положений федерального законодательства. Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Согласно статье 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон № 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 9.1 Закона № 102-ФЗ особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее — Закон № 353-ФЗ). При этом указанный Закон регулирует отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности, и не применяется к отношениям, возникающим при предоставлении займа физическим лицом.

Таким образом, по нашему мнению, законодательством Российской Федерации не установлены ограничения права физического лица предоставлять займы физическим лицам, в том числе обеспеченные ипотекой, если такая деятельность не является предпринимательской (исходя из признаков предпринимательской деятельности, предусмотренных статьей 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Также отмечаем, что с 01.10.2019 статьей 6.1 Закона № 353-ФЗ определен закрытый перечень лиц, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

В частности, деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Таким образом, как представляется, лица, не указанные в статье 6.1 Закона № 353-ФЗ, не вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

В Министерство финансов Российской Федерации направляется для сведения.

Заместитель Председателя Банка России

---