Письмо Росреестра от 01.04.2015 № 14-03982/15

«На письмо от 03.10.2014 № 10-0946-АГ»

(вместе с <Письмом> ФГБУ «ФКП Росреестра» от 03.10.2014 № 10-0946-АГ «О рассмотрении обращения»)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО от 1 апреля 2015 г. № 14-03982/15

НА ПИСЬМО ОТ 03.10.2014 № 10-0946-АГ

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление), рассмотрев письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 03.10.2014 № 10-0946-АГ, сообщает.

1. Позиция Управления по вопросу постановки на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме как самостоятельных объектов недвижимости направлена в ФГБУ «ФКП Росреестра» письмом от 17.03.2015 № 14-03466/15@.

2. Согласно статье 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) к объектам недвижимости, подлежащим учету в государственном кадастре недвижимости, относятся земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Закон № 384-ФЗ) помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, часть здания представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений), являющееся конструктивной частью здания (его частью); отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такого и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

В силу статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации:

к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;

комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире;

квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Также, учитывая положения статей 558 и 673 Гражданского кодекса Российской Федерации, части недвижимого имущества — помещения в зданиях, обособленные части этих помещений могут быть объектом сделок, если они являются индивидуально-определенными вещами.

Вместе с тем следует отметить, что в соответствии с Законом о кадастре:

в зависимости от назначения помещения различают жилые помещения и нежилые помещения (пункт 16 части 2 статьи 7);

дополнительные сведения об объекте учета — вид жилого помещения (комната, квартира) вносятся в государственный кадастр недвижимости, если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме (пункт 17 части 2 статьи 7).

В обращении указано, что на практике встречаются случаи, когда жилое помещение состоит фактически из совокупности смежных комнат, имеющих между собой доступ друг к другу.

Решение о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет, который подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, принимается органом кадастрового учета по результатам рассмотрения документов, подготовленных при проведении кадастровых работ, представленных заявителем, перечень которых установлен статьей 22 Закона о кадастре.

При учете зданий, помещений в них, сооружений и их сформированных частей (в связи с образованием, изменением характеристик либо прекращением существования объекты недвижимости) описываются реально существующие объекта недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.).

Таким образом, сведения о виде жилого помещения должны быть определены кадастровым инженером при проведении кадастровых работ в соответствии с документами, на основании которых такой технический план подготавливается.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО от 3 октября 2014 г. № 10-0946-АГ

О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ

В Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Учреждение) поступают вопросы Филиалов Учреждения о возможности государственного кадастрового учета жилого помещения с видом «комната» в составе жилого дома.

1. Так, согласно статье 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) к объектам недвижимости, подлежащим учету в государственном кадастре недвижимости, относятся: земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства (далее — объекты недвижимости).

В соответствии с пунктом 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе, вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 82 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 (далее — Порядок ведения ГКН), в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о помещении — вид жилого помещения (комната, квартира) — в отношении жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме.

Таким образом, жилые помещения — «комната», «квартира» располагаются только в многоквартирном доме.

При этом пункт 25 требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке», содержит норму, согласно которой в раздел «Характеристики помещения» включаются, в том числе, вид жилого помещения (комната, квартира) — в отношении жилого помещения, расположенного в жилом (в том числе многоквартирном) доме.

Также согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Однако, исходя из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с частью 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, размещение «квартиры» в объекте недвижимости с назначением «жилой дом» недопустимо.

При этом, исходя из частей 2 и 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, комната может располагаться в объекте недвижимости с назначением «жилой дом».

Необходимо отметить, что в настоящее время в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет «квартиры» или «комнаты» в объекте недвижимости с назначением «жилой дом», органом кадастрового учета принимаются решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре до внесения изменений в сведения, предусмотренные пунктом 15 части 2 статьи 7 Закона о кадастре.

Данная позиция основывается в том числе на основании писем Минэкономразвития России, от 17.07.2013 № ОГ-Д23-4041, от 03.10.2013 № ОГ-Д23-5404, согласно которым в «жилом доме» может быть учтено жилое помещение, однако данный учет производится без указания на характеристики жилого помещения, предусмотренные пунктом 17 части 2 статьи 7 Закона о кадастре.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с частью 7 статьи 45 Закона о кадастре орган кадастрового учета осуществляет внесение ранее учтенных объектов недвижимости, в том числе на основании документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган кадастрового учета по его запросам.

Таким образом, в случае внесения сведений о ранее учтенном помещении — комната или квартира, возможны ситуации, при которых орган кадастрового учета осуществляет внесение ранее учтенного объекта недвижимости на основании технического паспорта, представленного органом технической инвентаризации, в соответствии с которым объектом недвижимости является комната (квартира) в жилом доме. В данном случае у органа кадастрового учета отсутствуют основания для принятия решения об отказе во внесении ранее учтенного объекта недвижимости, в следствии чего, орган кадастрового учета осуществляет внесение ранее учтенного объекта недвижимости с привязкой его к кадастровому кварталу.

Принимая во внимание вышесказанное, Учреждение просит выразить позицию Росреестра о возможности государственного кадастрового учета жилого помещения с видом «комната», «квартира» в объекте недвижимости — здании с назначением «жилой дом».

2. Между тем следует отметить, что на практике возникают ситуации, при которых рассматриваются документы, предоставленные для кадастрового учета жилого помещения (комната), состоящего из нескольких помещений (В приложении красной линией обозначено помещение, которое в соответствии с техническим планом является одной комнатой, фактически состоящей из трех помещений, каждое из которых в обычном понимании является комнатой).

При этом, исходя из определения комнаты, данном в части 4 статьи 16 ЖК РФ, невозможно сделать вывод о фактическом составе данного объекта недвижимости.

В обычном понимании комната — это одно помещение, не состоящее из других помещений.

Наряду с этим комнату, состоящую из нескольких комнат, определить как квартиру также не представляется возможным ввиду отсутствия помещений вспомогательного использования (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).

Учитывая вышеизложенное, орган кадастрового учета просит высказать позицию Росреестра относительно возможности кадастрового учета жилого помещения с видом «комната», состоящего из нескольких помещений.

---