Письмо Минстроя России от 16.05.2025 № 13846-ОГ/00

<Об управлении многоквартирным домом>

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

В силу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) обязаны выбрать один из способов управления МКД:

1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (далее — ТСЖ/ЖСК);

3. управление управляющей организацией (далее — УО).

В случае управления МКД силами ТСЖ/ЖСК или УО соответствующее лицо является лицом, осуществляющим управление МКД.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг.

В соответствии с частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

Таким образом, лицо, осуществляющее управление МКД, является исполнителем услуг (работ) по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.

Оплата указанных услуг (работ) поступает лицу, осуществляющему управление МКД, как исполнителю таких услуг (работ), в связи с чем лицо, осуществляющее управление МКД, не может признаваться оператором по приему указанных платежей в пользу самого себя.

При этом отмечается, что на основании подпункта «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), в состав общего имущества включается в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД), находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Домофон, как оборудование, находящееся в МКД и обслуживающее более одного помещения, а также шлагбаум, как оборудование, ограничивающее использование земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД, отвечают признакам общего имущества.

В этой связи лицом, ответственным за содержание домофона и шлагбаума, является лицо, осуществляющее управление МКД. Следовательно, указанное лицо, принимая платежи за обслуживание домофона и (или) шлагбаума, принимает такие платежи в свою пользу как исполнитель соответствующих услуг (работ) и не может признаваться оператором по приему указанных платежей в пользу самого себя.

Из ранее приведенного положения части 1 статьи 161 ЖК РФ следует, что лицо, осуществляющее управление МКД, по общему правилу предоставляет коммунальные услуги, если договоры предоставления коммунальных услуг не заключены в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ между собственниками помещений в МКД и соответствующими ресурсоснабжающими организациями (далее — прямые договоры).

Таким образом, если собственникам помещений в МКД не предоставляются коммунальные услуги по прямым договорам, тогда исполнителем коммунальных услуг является лицо, осуществляющее управление МКД, которое имеет право получать оплату коммунальных услуг в свою пользу, не являясь при этом оператором по приему платежей за коммунальные услуги.

Услуги, предоставляемые собственнику помещения непосредственно в его помещении и не отнесенные к услугам по содержанию жилого помещения и коммунальным услугам, предоставляются такому собственнику по отдельным договорам исполнителями соответствующих услуг. К таким услугам относятся в том числе услуги связи — например, подключение радиоточки в квартире, предоставление доступа в информационно-коммуникационную сеть Интернет, подключение оборудования в квартире к сети телевещания.

В случае если исполнители указанных услуг заключили договоры с лицом, осуществляющим управление МКД, на осуществление приема оплаты таких услуг, тогда лицо, осуществляющее управление МКД, является оператором по приему платежей и имеет право предъявлять указанные услуги к оплате потребителям таких услуг.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Заместитель директора

---