--- title: "<Письмо> Росреестра от 05.04.2022 N 13-00276/22" number: "13-00276/22" issuer: "Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии" issued_on: 2022-04-05 status: действует canonical: "https://bukva.ai/docs/pismo-13-0027622" --- ## <Письмо> Росреестра от 05.04.2022 N 13-00276/22 # <Письмо> Росреестра от 05.04.2022 N 13-00276/22 <О применении отдельных норм Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336> > [!IMPORTANT] > При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
**ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,**
**КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ** **ПИСЬМО**
от 5 апреля 2022 г. N 13-00276/22 Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Росреестра (далее - Управление) рассмотрело письмо по вопросам применения отдельных норм Методических [указаний](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100011) о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336 (далее - Методические указания N П/0336) и сообщает. В соответствии с [Положением](https://bukva.ai/docs/postanovlenie-457-2009#p100019) о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения. Вместе с тем в части вопросов 1 и 2 о применении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС), изложенных в указанном письме, полагаем возможным отметить следующее. [Пунктом 3](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100022) Методических указаний N П/0336 установлено, что выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован. Согласно [пункту 48](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100423) Методических указаний N П/0336, в случае невозможности использования методов определения кадастровой стоимости, содержащихся в Методических [указаниях](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100011) N П/0336, допускается применение методов определения стоимости объектов недвижимости, использование которых должно быть обосновано. [Пунктом 45.3](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100321) Методических указаний N П/0336 установлено, что метод моделирования на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического (регрессионного) моделирования, метода типового (эталонного) объекта недвижимости, а также методов индивидуального расчета вследствие недостатка информации о точном месте нахождения (адресе) объекта недвижимости, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразующих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования или применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. Метод может применяться для определения кадастровой стоимости ОНС или объектов неопределенного вида использования. Метод заключается в следующем: 1) определяется уровень детализации расположения объекта недвижимости (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации); 2) определяется среднее значение УПКС объектов недвижимости, имеющих сходство по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости, существующих в пределах территориальной единицы (кадастровый квартал, населенный пункт, муниципальное образование, субъект Российской Федерации), в которой расположен объект недвижимости; 3) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения среднего значения УПКС объектов недвижимости, схожих по виду использования групп (подгрупп) объектов недвижимости по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале - в населенном пункте, муниципальном образовании, субъекте Российской Федерации), в котором расположен объект недвижимости, на величину его площади, основной характеристики. В рамках данного метода средние значения УПКС определяются с учетом известных характеристик объекта недвижимости (в том числе материала стен, номера этажа, количества этажей, вида разрешенного использования, местоположения). Таким образом, Методическими [указаниями](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100011) N П/0336 не установлено, каким именно математическим способом рассчитываются средние значения УПКС. Учитывая, что метод расчета средних значений УПКС как средневзвешенных по площади ранее был предусмотрен Методическими [указаниями](https://bukva.ai/docs/prikaz-445-2010-minekonomrazvitiya-rossii#p100008) по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 сентября 2010 г. N 445, Техническими [рекомендациями](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0152#p100009) по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. N П/0152, Управление полагает возможным расчет среднего значения УПКС путем определения среднего взвешенного по площади значения УПКС как самостоятельно, так и с использованием корректирующего коэффициента, учитывающего разрешенное использование объекта недвижимости, в случаях когда наблюдается недостаточное количество рыночной информации для группы объектов оценки, с приведением соответствующего обоснования на основании [пунктов 3](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100022) и [48](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100423) Методических указаний N П/0336, содержащего сведения об исследовании сегмента рынка объектов недвижимости, а также подтверждение отсутствия возможности применения иных методов определения кадастровой стоимости, приведенных в Методических [указаниях](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100011) N П/0336. По вопросу 3 о способах сбора, обработки и учета информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости и ответственности за достоверность информации, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, сведения которого могут быть использованными в отчете об итогах государственной кадастровой оценки, отмечаем следующее. В соответствии с [пунктом 19](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100080) Методических указаний N П/0336, в рамках подготовки к проведению государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (далее - бюджетное учреждение) осуществляются в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости. [Частью 19 статьи 22](https://bukva.ai/docs/zakon-237-fz-2016/statya-1#p100254) Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предоставляет в адрес бюджетного учреждения отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной ее решением в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, отчеты об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости поступают в бюджетное учреждение в рамках [статьи 22.1](https://bukva.ai/docs/zakon-237-fz-2016/statya-22-1#p98) Федерального закона N 237-ФЗ. Одновременно, [статьей 12](https://bukva.ai/docs/zakon-237-fz-2016/statya-12#p100090) Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение осуществляет обработку и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере рыночной стоимости, а также обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация. [Статьей 12](https://bukva.ai/docs/zakon-135-fz-1998/statya-12#p100086) Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) установлено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке объекта оценки (далее - Отчет), составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным [законом](https://bukva.ai/docs/zakon-135-fz-1998/statya-1) N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В этой связи информация, содержащаяся в Отчете, может подвергаться бюджетным учреждением проверке на достоверность. [Статьей 8](https://bukva.ai/docs/zakon-237-fz-2016/statya-8#p100046) Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение обязано соблюдать требования Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-237-fz-2016/statya-1) N 237-ФЗ, других федеральных законов и иных актов, регулирующих отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, исследовать документацию, необходимую для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, имеющуюся в его распоряжении, хранить отчеты и иные документы, формируемые в ходе определения кадастровой стоимости, на электронном носителе в форме электронных документов, хранить копии документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости, на бумажном или электронном носителе либо на электронном носителе в форме электронных документов в течение не менее восьми лет со дня их составления. [Пунктом 25](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100111) Методических указаний N П/0336 установлено, что необходимо учитывать полные сведения, полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа, о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости. При этом [пунктом 54](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100435) Методических указаний N П/0336 установлено, что в качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости допускается использовать результаты иных оценок - отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости (в том числе выполненных по заказу самих правообладателей данных объектов недвижимости), а также заключений экспертов, подготовленных в ходе судопроизводства, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости. Таким образом, при сборе, обработке, учете информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость, которых была установлена в размере рыночной стоимости согласно [пункту 19](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100080) Методических указаний N П/0336 бюджетным учреждением осуществляется работа по систематизации и хранению Отчетов, а также сведений об объектах недвижимости, анализу рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость и других сведений, содержащихся в Отчетах, необходимых для целей определения кадастровой стоимости сведений. При этом обработка указанных сведений предполагает их систематизацию, анализ на достаточность, полноту и достоверность, в рамках которой осуществляется в том числе работа с органами и организациями, в распоряжении которых имеется такая информация. В соответствии с [частью 3 статьи 7](https://bukva.ai/docs/zakon-237-fz-2016/statya-7#p12) Федерального закона N 237-ФЗ, за нарушение требований Федерального [закона](https://bukva.ai/docs/zakon-237-fz-2016/statya-1) N 237-ФЗ бюджетное учреждение несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этой связи ответственность за сведения, использованные в отчете об итогах государственной кадастровой оценки, несет бюджетное учреждение. По вопросу 4 относительно применения [пунктов 62](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100617) и [62.1](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100625) Методических указаний N П/0336. [Пунктом 62](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100617) Методических указаний N П/0336 установлены коды расчета видов использования земельных участков сегментов "Общественное использование", "Предпринимательство", "Отдых (рекреация)", "Транспорт", "Обеспечение обороны и безопасности", "Водные объекты", "Специальное, ритуальное использование и запас". При этом [пунктом 62.1](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100625) Методических указаний N П/0336 установлены методы расчета кадастровой стоимости земельных участков сегментов, перечисленных в [пункте 62](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100617) Методических указаний N П/0336, за исключением сегмента "Водные объекты". Вместе с тем, расчет кадастровой стоимости земельных участков сегмента "Водные объекты" может быть осуществлен согласно методам, указанным в [пункте 62.1](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100625) Методических указаний N П/0336, также на основании положений [пункта 3](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100022) Методических указаний N П/0336. По вопросу 5 относительно применения [пункта 48](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100423) Методических указаний N П/0336. В [пунктах 44](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100251) - [48 раздела VII](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100423) Методических указаний N П/0336 указаны методы массовой оценки объектов недвижимости, объединенных в группы и подгруппы (при необходимости). В этой связи, [пунктом 48](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100423) Методических указаний N П/0336 предусмотрена возможность использования иных методов для целей определения кадастровой стоимости в случае невозможности использования методов определения кадастровой стоимости, указанных в [пунктах 44](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100251) - [47 раздела VII](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100403) Методических указаний N П/0336, с приведением соответствующего обоснования. В обосновании могут приводиться причины и подтверждающие материалы невозможности применения методов массовой оценки объектов недвижимости, объединенных в группы и подгруппы (при необходимости), указанных в [пунктах 44](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100251) - [47 раздела VII](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100403) Методических указаний N П/0336, а также причины и экономическое основание выбора иных методов для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не предусмотренных в Методических [указаниях](https://bukva.ai/docs/prikaz-p0336-2021#p100011) N П/0336.
Начальник Управления
нормативно-правового регулирования
в сферах регистрации недвижимости,
геодезии и картографии
Э.У.ГАЛИШИН
---