Письмо Минюста России от 14.12.2023 № 12/146788-МБ
Актуально на 01.11.2026.
Как цитировать: <Письмо> Минюста России от 14.12.2023 N 12/146788-МБ. 12/146788-МБ. 14.12.2023. https://bukva.ai/docs/pismo-12146788-mb
<О нотариальном удостоверении соглашения о расторжении договора купли-продажи, на основании которого было зарегистрировано право собственности несовершеннолетнего>
Примечание
Позиция, изложенная в данном документе, сохраняет свою актуальность (Письмо Минюста России от 24.04.2025 № 12-44740/25). При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер, является разъяснением по конкретному запросу, актуален на дату издания.
В Минюсте России рассмотрено письмо, касающееся необходимости нотариального удостоверения соглашения о расторжении заключенного в простой письменной форме договора купли-продажи, на основании которого было зарегистрировано право собственности покупателя — несовершеннолетнего гражданина на объект недвижимости (а также зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу продавца в связи с рассрочкой платежа — цены договора), и сообщается следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) ипотека в силу закона возникает в случаях, предусмотренных в законодательстве. Исходя из содержания пункта 5 статьи 488 ГК РФ, к таким случаям относится заключение договора купли-продажи объекта недвижимости в кредит или с условием о рассрочке платежа.
Исходя из обстоятельств расторжения договора купли-продажи, описанных в рассматриваемом письме, договор купли-продажи не был исполнен покупателем, поскольку он не внес оплату за объект недвижимости, переданный несовершеннолетнему. В противном случае ипотека в отношении данного объекта недвижимости прекратилась бы (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ). Следовательно, возврат объекта недвижимости продавцу происходит в рамках первоначальных договорных отношений.
Если орган опеки и попечительства дал согласие на покупку недвижимости за счет средств несовершеннолетнего (пункт 1 статьи 37 ГК РФ), то такое согласие, тем не менее, не создает обязанности совершить сделку и лицо, действующее в интересах несовершеннолетнего, вправе отказаться от нее (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). При этом имущество несовершеннолетнего не уменьшается, поскольку оплата по договору не была произведена либо была произведена частично и будет возвращена после расторжения договора (абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК РФ). Если же сделка была направлена на безвозмездное получение несовершеннолетним выгоды, то отказ от ее совершения также не повлечет уменьшения имущества несовершеннолетнего.
Таким образом, в силу того, что приобретение несовершеннолетним недвижимости и отказ от нее происходит в рамках одного договора и указанный отказ не влечет уменьшения имущества несовершеннолетнего, расторжение договора купли-продажи недвижимости не требует нотариального удостоверения (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Вместе с тем на отчуждение несовершеннолетним недвижимости необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37 ГК РФ), если такое отчуждение имеет место после исполнения договора купли-продажи в рамках иного договора, который, кроме того, должен быть заключен в нотариальной форме (часть 2 статьи 54 Федерального закона от 13.08.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Дополнительно отмечаем, что обязательная нотариальная форма сделок должна быть прямо установлена законом или договором (пункт 2 статьи 163 ГК РФ). Данный перечень является закрытым и не подлежит произвольному расширению.
М. М. Бесхмельницын