Письмо Минстроя России от 19.05.2026 № 11686-ОГ/06

<Об управлении МКД>

Департамент стратегических проектов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Согласно пункту 6.2 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1038 (далее — Положение № 1038), к полномочиям Минстроя России относится предоставление юридическим и физическим лицам разъяснений по вопросам, отнесенным к установленной сфере деятельности Минстроя России.

В соответствии с Положением № 1038, установление и исследование фактических обстоятельств конкретного дела, их юридическая оценка не входят в компетенцию Минстроя России.

Вместе с тем считаем возможным отметить следующее.

1. По вопросу получения паспорта готовности к отопительному периоду необходимо отметить следующее.

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) при управлении многоквартирным домом (далее — МКД) управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, за обеспечение готовности инженерных систем.

В силу подпункта «в(1)» пункта 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491), сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на МКД. Техническая документация на МКД включает в себя, в том числе, акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности МКД к отопительному периоду.

Приказом Минстроя России от 30.12.2020 № 912/пр «Об утверждении перечня нормативных правовых актов (их отдельных положений), содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного жилищного надзора, лицензионного контроля за деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами» положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила № 170), отнесены к обязательным требованиям, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках лицензионного контроля за деятельностью юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению МКД.

В силу пункта 2.6.10 Правил № 170, готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием, в том числе, паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях.

Порядок получения паспорта готовности к отопительному периоду регламентирован Приказом Минэнерго России от 13.11.2024 № 2234 «Об утверждении Правил обеспечения готовности к отопительному периоду и Порядка проведения оценки обеспечения готовности к отопительному периоду» (далее — Порядок № 2234).

Таким образом, в силу действующего правового регулирования, получение паспорта готовности МКД к отопительному периоду является лицензионным требованием.

В соответствии с Порядком № 2234 (пункт 14), паспорт обеспечения готовности к отопительному периоду выдается уполномоченными лицами, в течение 5 рабочих дней со дня подписания акта оценки обеспечения готовности к отопительному периоду, в случаях, если в отношении проверяемого лица установлен уровень готовности «Готов», а также в случае установления в отношении проверяемого лица уровня готовности «Готов с условиями», если сроки устранения замечаний комиссии по обеспечению готовности и повторная оценка обеспечения готовности на предмет устранения ранее выданных замечаний выходят за рамки сроков, установленных пунктом 13 Порядка № 2234.

При этом в случае неустранения замечаний, указанных в акте, в установленный актом срок лицами, указанными в подпунктах 1.3 - 1.5 пункта 1 Порядка № 2234 (в том числе управляющими организациями), комиссия в течение 5 рабочих дней со дня подписания акта передает данные органам государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, осуществляющим региональный государственный надзор.

Учитывая изложенное, обеспечение готовности МКД к отопительному периоду и получение паспорта обеспечения готовности в состав лицензионных требований.

Необеспечение готовности МКД к отопительному периоду и неполучение паспорта обеспечения готовности к отопительному периоду представляют собой нарушение лицензионного требования, установленного частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ. В части проведения гидравлических испытаний, промывки и регулировки систем отопления нарушение может быть признано грубым и повлечь исключение сведений о МКД из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

Таким образом, частью 2 статьи 14.1.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ) предусмотрена административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований, а частью 3 статьи 14.1.3 КоАП РФ — за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с грубым нарушением лицензионных требований.

В случае неполучения управляющей организацией паспорта готовности МКД к отопительному периоду административная ответственность наступает в соответствии с частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ, а в случае непроведения промывки и опрессовки систем отопления, относимых в соответствии с Положениями № 1110 к грубым нарушениям лицензионных требований, — в соответствии с частью 3 статьи 14.1.3 КоАП РФ.

2. По вопросу определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо отметить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства.

При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений МКД перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома, согласно пункту 35 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491).

В соответствии с частью 1.2 статьи 161 ЖК РФ, пунктом 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, управление МКД осуществляется исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее — Минимальный перечень).

Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений организации, осуществляющей управление МКД, исходя из Минимального перечня и дополнительных работ и услуг, не внесенных в Минимальный перечень, и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно пункту 17 Правил № 491 собственники помещений МКД на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами № 491, и Минимального перечня.

При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений МКД перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил № 491).

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в МКД должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, установленный органом местного самоуправления, — в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности их выполнения и с обязательным отражением в договоре управления МКД. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения в МКД применяется с момента принятия решения собрания или с даты, установленной решением общего собрания собственников помещений. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размер платы за содержание жилого помещения должен определяться исходя из размера платы, установленного уполномоченным органом (пункт 34 Правил № 491).

Из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД.

В том числе управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора управления МКД в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД, а собственники помещений не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора управления МКД в отсутствие соответствующего согласия управляющей организации.

При этом в договоре управления МКД может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание жилого помещения. Порядок такой индексации должен быть указан в утвержденном общим собранием собственников помещений и согласованном управляющей организацией договоре управления МКД, в том числе должны быть утверждены конкретные показатели, применяемые при расчете проиндексированного размера платы за содержание жилого помещения, которые не должны зависеть от действий сторон договора. В качестве таких показателей могут применяться, например, индекс потребительских цен, прогнозный индекс инфляции или иные показатели, утвержденные в установленном порядке федеральными органами исполнительной власти.

В указанном случае для проведения индексации размера платы за содержание жилого помещения в установленном договором порядке в установленные договором сроки принятие дополнительного решения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется, поскольку индексация устанавливается соглашением обеих сторон договора.

Таким образом, решения собственников помещений МКД, оформленные соответствующими протоколами, и заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей организации ежегодно индексировать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

При этом в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Наделение органов местного самоуправления полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД не препятствует осуществлению собственниками помещений в таком доме права по самостоятельному установлению данной платы, так как реализация указанного полномочия органов местного самоуправления обусловлена отсутствием волеизъявления на то собственников помещений в МКД. Соответствующее правовое регулирование направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства, что отвечает интересам как собственников помещений в МКД, так и иных участников жилищных правоотношений (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 325-О, от 28.03.2017 № 629-О, от 27.02.2018 № 440-О).

3. По вопросу организации аварийно-диспетчерского обслуживания в МКД отмечается следующее.

Порядок осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания определен разделом IV Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила № 416).

Пунктом 9 Правил № 416 установлено, что управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы (далее — АДС) в МКД, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Затраты на содержание АДС в МКД включаются в плату за содержание жилого помещения (или обязательные платежи членов ТСЖ или членов ЖСК, если домом управляет товарищество или кооператив).

Согласно положениям статьи 39 ЖК РФ собственники помещении в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу положений статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, по общему правилу размер расходов собственников помещений в МКД на оплату содержания жилого помещения (в состав которой в числе прочего включается плата за содержание АДС) устанавливается в одинаковом для всех собственников помещений в МКД размере в руб./кв. м.

4. В отношении контроля за надлежащим исполнением обязательств по заключенному договору управления МКД с лицом, осуществляющим деятельность по управлению МКД, отмечается следующее.

Так, согласно части 1 статьи 161.1 ЖК РФ в случае, если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме.

Регистрация совета МКД в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

В соответствии с пунктом 5 части 5 статьи 161.1 ЖК РФ совет МКД осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в МКД и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.

Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД установлена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр.

Соблюдение указанной формы является обязательной. Правомочие собственника на подписание акта приемки выполненных работ подтверждается решением общего собрания собственников помещений либо выданными собственниками помещений доверенностями. Если в МКД выбран совет дома, то подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью (пункт 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ).

Если периодичность составления актов не установлена договором, то сроки оформления актов приемки должны определяться в соответствии с фактическими сроками проведения работ. Несоблюдение формы акта может стать поводом для привлечения организации, ее должностных лиц к административной ответственности.

Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе (часть 10.1 статьи 161 ЖК РФ).

До 31.07.2020 представление интересов собственников помещений в МКД в порядке, предусмотренном пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, возможно только при выдаче доверенности собственниками. Федеральным законом от 31.07.2020 № 277-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161.1 и 164 Жилищного кодекса Российской Федерации» внесены изменения в том числе в пункт 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, в соответствии с которыми предусмотрено право председателя совета МКД на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в МКД, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в МКД подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.

С учетом анализа положений ЖК РФ, правомочие собственника на подписание акта приемки выполненных работ подтверждается решением общего собрания собственников помещений либо выданными собственниками помещений доверенностями.

Сроки оформления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД должны определяться соответственно фактическим срокам выполнения работ, услуг, указанным в перечне работ, услуг, включенном в договор управления. При этом следует отметить, что договор управления МКД заключается на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД (часть 4 статьи 162 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ является документом, фиксирующим выполнение условий договора управления, возможно в данном случае применить аналогию закона в части периодичности предоставления актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ и представлять их так же, как и отчет о выполнении договора управления в течение первого квартала текущего года за предыдущий год с обязательным размещением их в системе.

Также управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором, должна представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (часть 11 статьи 162 ЖК РФ).

Договор управления МКД может предусматривать и иные формы, мероприятия по контролю, срок и порядок их проведения.

В свою очередь, собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в МКД и решать вопросы, возникающие в ходе исполнения договора. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в МКД, годовое общее собрание собственников помещений в МКД проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном статьей 45 ЖК РФ.

Кроме того, управляющая организация обязана предоставлять по запросам граждан, в том числе с использованием системы, информацию о выполненных работах и оказанных (предоставленных) услугах, о ценах (тарифах) и размерах платы за такие работы и услуги, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и внеочередных собраниях собственников помещений, а также иную предусмотренную информацию в срок от одного до десяти рабочих дней (часть 2 статьи 165 ЖК РФ, пункты 34, 36 Правил № 416).

Исходя из изложенного, собственники помещений в МКД самостоятельно осуществляют контроль за исполнением обязательств по договору управления МКД.

Также отмечается, что согласно части 10.1 статьи 161 ЖК РФ управляющая организация в первом квартале каждого года предоставляет собственникам МКД отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

Приказом Минстроя России от 20.11.2025 № 728/пр «Об утверждении перечня сведений, обязательных для отражения в отчете о деятельности по управлению многоквартирным домом, и формы такого отчета» (далее — Приказ № 728/пр) с 01.03.2026 устанавливаются перечень сведений, обязательных для отражения в отчете о деятельности по управлению МКД, и форма такого отчета (Приложения № 1 и № 2 к Приказу № 728/пр).

---