Письмо Минстроя России от 03.03.2026 № 11590-ДН/04

<По вопросам в сфере ЖКХ>

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 3 марта 2026 г. № 11590-ДН/04

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел письмо и в рамках компетенции по вопросам в сфере жилищно-коммунального хозяйства сообщает следующее.

На основании Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности.

Согласно статье 236 ГК РФ юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. При этом, отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Состав общего имущества в многоквартирном доме (далее — МКД) определяется в соответствии с положениями части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила № 491).

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ и подпунктом «а» пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

В силу пункта 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в МКД — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ.

Таким образом, органы местного самоуправления определяют состав общего имущества в МКД только в случае проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, поскольку в рамках проведения такого конкурса разрабатываются условия договора управления МКД, одним из которых в силу пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ является состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлен заявительный характер государственной регистрации прав.

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации в определении от 3 декабря 2024 г. № 306-ЭС24-7025 по делу № А57-2873/2023 установлено, что логика порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) предполагает по общему правилу погашение в соответствующем разделе ЕГРН записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект (например, в связи с переходом права), записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта (например, в связи с преобразованием объекта).

Судом в числе прочего отмечено, что положений, устанавливающих порядок действий государственного регистратора при внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на объект в связи с отказом от права самого собственника, считающего данный объект относящимся к общему имуществу в МКД, без одновременного волеизъявления собственников помещений в доме на принятие этого объекта в общую долевую собственность, порядок ведения ЕГРН не содержит. При этом прекращение права собственности на объект в связи с ошибочной, по мнению зарегистрированного правообладателя, регистрацией этого права на помещение, которое, как считает муниципальное образование, является общим имуществом, не может быть зарегистрировано по заявлению только данного лица при отсутствии в том числе волеизъявления собственников МКД по вопросу отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу.

Таким образом, односторонний отказ муниципального образования от права собственности на муниципальное помещение в МКД без волеизъявления собственников помещений в таком МКД, выраженного в форме решения общего собрания собственников помещений в МКД, которое проводится в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, по вопросу принятия имущества в состав общего имущества в МКД, не допускается.

Также отмечается, что правообладатель помещения в МКД, в том числе факт отнесения такого помещения к общему имуществу собственников помещений в МКД, может быть определен в судебном порядке.

Расчет размера платы за отопление производится в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила № 354).

В случае передачи нежилого помещения в МКД из собственности муниципального образования в состав общего имущества в МКД в установленном законом порядке, в том числе на основании решения суда, применяемая в утвержденных Правилами № 354 формулах расчета размера платы за отопление величина Sои, определенная как общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, увеличивается на размер площади указанного нежилого помещения.

При этом величина Sоб, определенная как общая площадь всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в МКД, снижается на величину площади указанного помещения.

После передачи нежилого помещения в МКД от муниципального образования в состав общего имущества в МКД платежный документ на оплату отопления, потребляемого в таком помещении, не изготавливается. Размер платы за отопление рассчитывается в порядке, предусмотренном Правилами № 354, и предъявляется к оплате собственникам помещений в МКД.

Дополнительно сообщаем, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Д. Ю. Нифонтов

---