Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 17.12.2018 № 10N-0681/18

(с изм. от 20.11.2018)

«Для сведения и учета в работе»

(вместе с <Письмом> Росреестра от 27.07.2018 № 14-07703-ГЕ/18)

ФГБУ «ФКП Росреестра» направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Росреестра от 27.07.2018 № 14-07703-ГЕ/18 относительно государственной регистрации договоров аренды, а также дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения» в случаях, когда арендаторы таких земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, одновременно являются участниками общей долевой собственности на них, так как ранее приобрели отдельные доли в праве собственности (земельные доли) на такие земельные участки (переход долей в праве также был зарегистрирован).

Начальник Управления

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии поступают обращения по вопросам, связанным с приобретением арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, отдельных долей в праве собственности (земельных долей) на такой земельный участок, в связи с чем, учитывая также, что в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению и толкованию законодательства Российской Федерации, практики его применения, полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (пункт 1);

в случае перехода доли в праве собственности (земельной доли) к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется (пункт 5).

Особенности осуществления государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения установлены статьей 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ), которая, в частности, предусматривает, что:

в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 названной статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ (часть 2);

документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является в том числе документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля (часть 3);

наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка (часть 7).

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК):

с одной стороны, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617);

с другой, — право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608); обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (статья 413).

Таким образом, в случае приобретения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения арендатором такого земельного участка в какой-то мере происходит совпадение должника и кредитора (арендодателя и арендатора) в одном лице.

Однако также следует отметить, что в соответствии со статьей 407 ГК обязательство может быть прекращено как полностью, так и частично.

Как представляется, до приобретения (выкупа) арендатором всех долей в праве общей собственности (земельных долей) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязательства сторон договора аренды не могут считаться прекращенными полностью, и государственная регистрация прекращения аренды по основаниям, предусмотренным статьей 413 ГК, должна быть осуществлена, если земельный участок полностью переходит в собственность арендатора.

В свою очередь, следствием частичного прекращения обязательства является, например, исключение обязанности арендатора по уплате арендной платы пропорционально принадлежащей ему размеру доли в праве общей долевой собственности, неприменение положений договора аренды, предусматривающих взаимные права и обязанности арендодателя и арендатора также в соответствующей части.

Кроме того, полагаем, что также не основано на законе истребование на государственную регистрацию перехода доли в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения к арендатору такого земельного участка дополнительного соглашения к договору аренды в части уточнения его предмета и (или) состава арендодателей.

Указанное выше мнение согласовано с Минэкономразвития России и Минсельхозом России.

Кроме того, по данному вопросу имеется соответствующая судебная практика. Так, арбитражный суд, признавая отказ в государственной регистрации права незаконным, в том числе указал на то, что покупка земельной доли влияет на состав участников общей долевой собственности, но не влияет на состав арендодателей, поскольку «в аренду сданы не доли, а участок» (см. постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.07.2016 № Ф10-1982/2016 по делу № А35-4812/2015).

При этом, по нашему мнению, одновременно с государственной регистрацией перехода доли в праве, права общей долевой собственности (и, соответственно, погашением записи о праве общей долевой собственности продавца доли — арендодателя) в запись Единого государственного реестра недвижимости об аренде следует вносить изменения в части состава арендодателей.

Г. Ю. Елизарова

---