Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 31.08.2016 № 10-4096/16

«Для сведения и учета в работе»

(вместе с <Письмом> Росреестра от 22.08.2016 № 14-07145/16)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО от 31 августа 2016 г. № 10-4096/16

ДЛЯ СВЕДЕНИЯ И УЧЕТА В РАБОТЕ

ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее — Учреждение) направляет для сведения и учета в работе копию письма Росреестра от 22.08.2016 № 14-07145/16 по вопросу кадастрового учета жилого помещения в здании, назначение которого, определено как «нежилое здание».

Необходимо довести позицию, изложенную в направленном письме, до сведения сотрудников филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии с приказом Учреждения от 21.03.2014 № П/057 «Об ознакомлении сотрудников филиалов ФГБУ „ФКП Росреестра“ с письмами методического характера».

Органам, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь, направляется для сведения.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО от 22 августа 2016 г. № 14-07145/16

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра, рассмотрев обращение, сообщает.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимости, как:

назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание (пункт 15 части 2 статьи 7 Закона о кадастре);

вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме (пункт 15 части 2 статьи 7 Закона о кадастре).

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся в том числе:

квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении), часть квартиры;

комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47).

Таким образом, Законом о кадастре предусмотрено внесение сведений в государственный кадастр недвижимости о виде жилого помещения — комнате, квартире — только в случае, если такое жилое помещение расположено в многоквартирном доме.

Вместе с тем, учитывая положения главы 9 «Жилые помещения специализированного жилищного фонда» раздела 4 «Специализированный жилищный фонд» ЖК, жилые помещения могут располагаться в таких нежилых зданиях, как общежития, дома системы социального обслуживания населения.

Учитывая изложенное, полагаем, что расположение жилого помещения в здании, назначение которого определено как «нежилое здание», не противоречит действующему законодательству при наличии соответствующих документов, определяющих такое помещение жилым, если в здании, в котором расположено такое помещение, согласно законодательству Российской Федерации возможно размещение жилых помещений, принимая во внимание цель его использования.

Изложенная позиция неоднократно направлялась в Минэкономразвития России (в том числе с просьбой высказать мнение Минэкономразвития России по указанному вопросу; позиция Минэкономразвития России в Росреестр не поступала), а также направлена в ФГБУ «ФКП Росреестра» в связи с его обращением от 18.02.2015 № 10-0199-АГ.

Дополнительно отмечаем следующее.

На основании пункта 1 статьи 31 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с Законом о регистрации несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в Законе о регистрации, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в Законе о регистрации) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

В силу действующего законодательства государственный регистратор не обладает правом по оценке действий органа кадастрового учета на предмет законности/незаконности принятого решения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Решение о государственной регистрации, приостановлении государственной регистрации или отказе в государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, которая представляет собой изучение таких документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для государственной регистрации возникновения, наличия, перехода, прекращения, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Таким образом, само по себе решение органа кадастрового учета об осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе учете изменений) объекта недвижимости при отсутствии достаточных оснований (документов) не влечет возникновения, изменения, прекращения прав на объект недвижимости и не является для государственного регистратора решением, требующим безусловного исполнения. Росреестр неоднократно обращал внимание территориальных органов и органа кадастрового учета на различные обстоятельства, предупреждая о недопустимости нарушения законодательства Российской Федерации (например, что касается земель, являющихся сельскохозяйственными угодьями).

В частности, во избежание легализации органом кадастрового учета объектов недвижимости, на которые у заявителей отсутствуют правоустанавливающие (правоподтверждающие) документы, в результате кадастрового учета изменений сведений о таких объектах в территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра» и его филиалы направлено письмо Росреестра от 18.12.2014 № 14-исх/14741-ГЕ/14 о необходимости обеспечения неукоснительного соблюдения требований действующего законодательства при внесении сведений в государственный кадастр недвижимости и записей в Единый государственные реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также контроля по осуществлению кадастрового учета изменений объектов недвижимости, взаимодействия органов, осуществляющих регистрацию прав, и органа кадастрового учета в указанных целях.

---