Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 16.08.2017 № 10-4054/17

«Для сведения и учета в работе»

(вместе с <Письмом> Росреестра от 11.08.2017 № 14-09826-ГЕ/17 «О направлении копии писем», <Письмом> Минэкономразвития России от 28.07.2017 № Д23и-4472 «О рассмотрении обращения»)

ПИСЬМО

ФГБУ «ФКП Росреестра» (далее — Учреждение) направляет для сведения и возможного учета в работе копии писем Росреестра от 11.08.2017 № 14-09826-ГЕ/17 и Минэкономразвития России от 28.07.2017 № Д23и-4472 по вопросам, связанным с осуществлением государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Необходимо довести позицию, изложенную в направленных письмах, до сведения работников филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» в соответствии с приказом Учреждения от 21.03.2014 № П/057 «Об ознакомлении сотрудников филиалов ФГБУ „ФКП Росреестра“ с письмами методического характера».

Приложение

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к письму Росреестра от 02.08.2017 № 14-09430-ГЕ/17 направляет для сведения и возможного учета в работе ответ заявителю по вопросам, связанным с осуществлением государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Также обращаем внимание на то, что с 30.07.2017 (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон).

На основании части 5 статьи 25 Закона предусмотренная частью 4 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) (в редакции Закона) обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд). Создание Фонда путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» осуществляется не позднее девяноста дней со дня вступления в силу Закона (статья 24 Закона).

В соответствии с частью 7 статьи 25 Закона, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанным объектам недвижимости применяются положения статей 1 - 23 Закона № 214-ФЗ, Федеральной закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» без учета изменений, внесенных Законом, и с учетом особенностей, установленных данной статьей.

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев совместно с Росреестром обращение относительно осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Отмечаем также, что позиция Департамента недвижимости относительно возможности привлечения денежных средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве, в том числе для целей реконструкции нежилого здания, была изложена в письме от 29 июня 2017 г. № Д23и-3829.

Также повторно отмечаем, что в соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, является Минстрой России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Согласно статье 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из указанных в данной статье способов.

В соответствии с частью 2 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными Законом № 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы в том числе договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

Для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусмотренными Законом № 218-ФЗ, за исключением документов, указанных в пунктах 1 - 7 части 2 статьи 48 Закона № 218-ФЗ, застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 3 статьи 48 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается (при неустранении причин приостановления — отказывается в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав) по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, статьями 26, 48 Закона № 218-ФЗ предусмотрена необходимость представления договора страхования или договора поручительства банка для государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве без уточнения при этом, является ли предметом такого договора жилое или нежилое помещение.

Вместе с тем следует отметить, что, как следует из части 2 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство, застройщик обязан заключить договор страхования или договор поручительства с целью обеспечения исполнения своих обязательств только в части передачи участникам долевого строительства жилых помещений.

Принимая во внимание изложенное выше, полагаем, что:

1. в случае, если согласно проектной декларации в состав строящегося (создаваемого) здания не входят жилые помещения, то представление договора страхования или договора поручительства на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве не требуется. Соответственно, непредставление таких документов не может являться основанием для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2. в случае, если согласно проектной декларации в состав строящегося (создаваемого) здания входят жилые помещения, то застройщиком на государственную регистрацию должен быть представлен предусмотренный пунктом 5 части 1 статьи 48 Закона № 218-ФЗ договор поручительства или договор страхования независимо от того, является ли предметом первого договора участия в долевом строительстве жилое или нежилое помещение. Непредставление указанного документа является основанием для приостановления государственной регистрации, а в случае неустранения причин приостановления в установленный срок — отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Исключением в данной ситуации являются случаи заключения договоров страхования или договоров поручительства банка в отношении каждого участника долевого строительства (такие договоры в обязательном порядке представляются только для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, предметом которых являются жилые помещения).

Следует также отметить, что Закон № 218-ФЗ не содержит норм о том, что неуплата отчислений (взносов) в компенсационный фонд является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Дополнительно обращаем внимание, что в соответствии с частью 2 и пунктом 7 части 6 статьи 23 Закона № 214-ФЗ:

государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Законом № 214-ФЗ уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее — контролирующий орган);

контролирующий орган осуществляет контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Также обращаем внимание, что проект Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части защиты прав участников долевого строительства) 25 июля 2017 г. одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации.

Врио заместителя директора

---