Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 27.05.2015 № 10-1554-КЛ

«О направлении информации»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО от 27 мая 2015 г. № 10-1554-КЛ

О НАПРАВЛЕНИИ ИНФОРМАЦИИ

С целью реализации принципа единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на всей территории Российской Федерации федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Учреждение) направляет следующую информацию.

1. Отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости (Далее — ГКН), осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре).

В соответствии с частью 4.1 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре необходимыми для кадастрового учета документами являются, в том числе, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 7, 15 или 16 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений о таком объекте недвижимости).

В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре сведения о здании, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. Сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение.

Аналогичная норма содержится в пункте 16 требований к подготовке технического плана здания, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 № 403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» и пункте 13 приказа Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке» (далее — Требования к подготовке технического плана помещения).

В настоящее время форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (далее — Разрешение) утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».

Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен перечень случаев, при которых для осуществления строительства и реконструкции объектов не требуется выдача разрешения на строительство, и как следствие (часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), не выдается Разрешение.

С учетом изложенного, объект недвижимости (многоквартирный дом), в отношении которого не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, не может считаться завершенным строительством в полном объеме и может быть учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства (часть 5 статьи 1 Закона о кадастре).

При этом необходимо отметить, что в силу положений статей 7, 25, 27, 41 Закона о кадастре в государственном кадастре могут быть учтены помещения, расположенные в здании или сооружении, то есть в объекте, завершенном строительством.

Таким образом, разрешение подтверждает, что заявленный к кадастровому учету объект недвижимости является зданием и, следовательно, постановка на государственный кадастровый учет МКД невозможна без Разрешения.

Вышеуказанная позиция изложена также в письме Минэкономразвития России от 01.12.2014 № Д23и-4305.

При этом согласно части 11 статьи 41 Закона о кадастре технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.

Вместе с тем в составе сведений Разрешения отсутствуют сведения о помещениях, предусмотренные статьей 7 Закона о кадастре, что в свою очередь не позволяет в соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о кадастре определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации Разрешение представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно пункту 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Таким образом, в отношении многоквартирного дома предусмотрена, в соответствии с требованиями законодательства в области градостроительной деятельности, подготовка проектной документации, выдача Разрешения.

Согласно пункту 32 Требований к подготовке технического плана помещения графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажного плана, являющегося частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе «Исходные данные».

При отсутствии указанных документов в целях оформления графической части технического плана кадастровым инженером по результатам выполненных измерений от руки чернилами или пастой синего цвета изготавливается внемасштабный, но с соблюдением пропорций чертеж с обозначением данных, необходимых для оформления Плана этажа либо Плана здания (сооружения). Указанный чертеж (копия чертежа) включается в состав Приложения.

Учитывая вышеизложенное, по мнению Учреждения, при постановке на государственный кадастровый учет здания многоквартирного дома и расположенных в нем помещений (часть 4.1 статьи 25 Закона о кадастре) должно быть использовано Разрешение.

Кроме того, при подготовке технического плана на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» необходимо использовать и проектную документацию.

2. Согласно части 4 статьи 25 Закона о кадастре, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила настоящей части применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.

Требования к подготовке технического плана помещения, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 № 583, не содержат закрытого перечня документов, которые могут быть использованы при подготовке технического плана помещения, в случае отсутствия в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документации или изготовленном до 01.01.2013 техническом паспорте необходимых для подготовки технического плана помещений сведений.

Таким образом, в случае постановки на государственный кадастровый учет помещения — квартиры в многоквартирном жилом доме, без осуществления кадастрового учета здания МКД для подготовки технического плана используются Разрешение, и в случае отсутствия в нем необходимых характеристик, предусмотренных статьей 7 Закона о кадастре, по мнению Учреждения, совпадающему с мнением Росреестра (приложение), допустимо использовать в качестве источника дополнительной информации документы, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно договор участия в долевом строительстве, передаточный акт.

---