Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 25.07.2014 № 10-0695-АГ

«О представлении разъяснений»

(вместе с <Письмом> Росреестра от 16.10.2015 г. № 14-09815/15)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО от 25 июля 2014 г. № 10-0695-АГ

О ПРЕДСТАВЛЕНИИ РАЗЪЯСНЕНИЙ

В федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Учреждение) поступило обращение с вопросами, связанными с указанием в декларации об объекте, недвижимости, используемой для подготовки технического плана созданного объекта недвижимости, реквизитов правоустанавливающего документа на земельный участок.

В соответствии с частью 8 статьи 41 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) сведения об объекте недвижимости, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта такого объекта недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Форма указанной в части 8 статьи 41 Закона о кадастре декларации (далее — Декларация) и требования к ее подготовке установлены приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 628 (далее — Приказ № 628).

Согласно Приказу № 628 в реквизите «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором расположено здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» Декларации указываются наименования, номера, даты документов, устанавливающих право на объект недвижимости.

В случае, если Декларация заполняется в отношении созданного объекта недвижимости, реквизиты «Правообладатель объекта недвижимости (земельного участка, на котором находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» и «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» заполняются в отношении лица, обладающего соответствующим земельным участком на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды земельного участка, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет (далее — правообладатель), реквизит «Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости (земельного участка, на котором находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» — в отношении представителя правообладателя такого земельного участка.

При этом возникают следующие вопросы:

1. Возможно ли проведение государственного кадастрового учета объекта недвижимости на основании технического плана, подготовленного на основании Декларации, в реквизите «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» которой указана выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (далее — Выписка)?

Позиция Учреждения следующая.

С учетом положений Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) к правоустанавливающим документам относятся документы, на основании которых может быть осуществлена регистрация прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом о регистрации.

Вместе с тем, наличие правоустанавливающего документа (в том числе Выписки) не означает, что право на объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке, а лицо, указанное в правоустанавливающем документе, является правообладателем соответствующего объекта недвижимости.

Однако, поскольку согласно части 2 статьи 25.2 Закона о регистрации выдаваемая органом местного самоуправления Выписка (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) является основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, Учреждение полагает, что Выписка является правоустанавливающим документом, лицо, указанное в ней, — правообладателем земельного участка, и в данной ситуации основания для отказа или приостановления осуществления кадастрового учета отсутствуют.

2. Осуществляется ли проверка Декларации, включенной в состав приложения к техническому плану, на соответствие требованиям, установленным к ее форме и подготовке Приказом № 628? Будет ли технический план, подготовленный на основании Декларации, составленной и заверенной не правообладателем земельного участка, на котором расположен созданный объект недвижимости, соответствовать требованиям Закона о кадастре?

Позиция Учреждения следующая.

Поскольку Приказом № 628 форма и требования к подготовке Декларации утверждены в соответствии с Законом о кадастре, нарушение указанных требований при подготовке Декларации, включенной в состав приложения к техническому плану, предоставленному с заявлением о кадастровом учете объекта недвижимости, является основанием для приостановления осуществления кадастрового учета в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.

Вместе с тем, Учреждение обращает внимание, что, поскольку правоустанавливающий документ, указанный в реквизите «Правоустанавливающие, правоудостоверяющие документы на объект недвижимости (земельный участок, на котором находится здание, сооружение, объект незавершенного строительства)» Декларации, не включается в состав Декларации либо технического плана, орган кадастрового учета не всегда может установить, кем составлена и заверена Декларация.

Сведения о земельном участке, на котором расположено здание или сооружение, могут отсутствовать в государственном кадастре недвижимости и, соответственно, в разделе «Характеристики здания» («Характеристики сооружения») технического плана сведения о кадастровом номере земельного участка (земельных участках), в пределах которого (которых) расположено здание или сооружение, не указываются. В этом случае орган кадастрового учета не может установить соответствие между лицом, составившим и заверившим Декларацию, и лицом, которому предоставлен земельный участок согласно правоустанавливающему документу, указанному в Декларации. Следовательно, по мнению Учреждения, основания для приостановления осуществления кадастрового учета отсутствуют.

Однако, если в государственном кадастре недвижимости имеются сведения о правообладателе земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, отличающиеся от сведении, указанных в Декларации, приложенной к техническому плану, то, по мнению Учреждения, это является основанием для приостановления осуществления кадастрового учета в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре.

В целях соблюдения принципа единства технологии ведения государственного кадастра недвижимости на территории Российской Федерации Учреждение просит высказать позицию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросам оформления Декларации и проверки содержащихся в ней сведений о правоустанавливающем документе и правообладателе земельного участка.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО от 16 октября 2015 г. № 14-09815/15

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом ФГБУ «ФКП Росреестра» от 25.07.2014 № 10-0695-АГ сообщает.

1. В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пункт 2 статьи 25.2 Закона о регистрации устанавливает, что выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок является одним из документов, на основании которого осуществляется государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а также в случае, если в документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Право собственности на земельный участок, государственная регистрация которого осуществлена на основании выписки из похозяйственной книги, возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Таким образом, выписка из похозяйственной книги выдается в целях государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии со статьей 25.2 Закона о регистрации и, на наш взгляд, может рассматриваться в качестве документа, указанного в пункте 20 Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 628, если в ЕГРП на основании такой декларации зарегистрировано право собственности на объект недвижимости.

2. В соответствии с пунктом 31 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, сведения об объектах недвижимости и содержащие их документы проверяются на предмет выявления отсутствия предусмотренных Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета.

Пункт 5 части 2 статьи 27 Закона о кадастре предусматривает возможность принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета в случае, если заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре.

Исходя из части 8 статьи 41 Закона о кадастре, в случае отсутствия названных в указанной части документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости; для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости.

Как следует из статьи 7 Закона о кадастре:

в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений в случае, если указанные права не зарегистрированы в ЕГРП;

общедоступные сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, содержащиеся в ЕГРП, считаются внесенными в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного, полагаем возможным принятие решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета по основанию, указанному в пункте 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре, в случае, если сведения о правообладателе земельного участка, указанные в декларации об объекте недвижимости, отличаются от соответствующих сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и (или) ЕГРП (при наличии таковых).

---