Письмо ППК «Роскадастр» от 17.03.2023 № 10-0657/23
«О направлении информации для сведения и учета в работе»
(вместе с <Письмом> Минстроя России от 01.02.2023 № 4645-НС/07)
ППК «Роскадастр» направляет для сведения и учета в работе копию письма Минстроя России от 01.02.2023 № 4645-НС/07 по вопросу одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве по причине отсутствия денежных средств на счете эскроу в связи с отказом участника долевого строительства от продления срока условного депонирования указанных денежных средств и возвратом ему со счета эскроу данных средств по истечении срока депонирования в соответствии с частями 4, 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и в пределах компетенции сообщает.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 2, 3 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты отнесены к существенным условиям договора.
В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ изменение установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства допускается при условии внесения соответствующих изменений в договор, которое осуществляется по соглашению сторон.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, является основанием для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.
В силу требований, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ, просрочка внесения платежа или систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве являются основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
В соответствии с частью 3 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Продление срока условного депонирования денежных средств в соответствии с частью 4 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ осуществляется только по заявлению участника долевого строительства.
Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства допускается при условии исполнения участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора.
При истечении срока условного депонирования денежных средств, внесенных участником долевого строительства в счет уплаты цены договора, возврат участнику долевого строительства со счета эскроу указанных средств влечет невозможность их перечисления эскроу-агентом застройщику и, соответственно, обязанности по уплате цены договора участия в долевом строительстве, в связи с чем в указанном случае застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ.