Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 19.01.2022 № 10-0014-МС/22

«О направлении информации для сведения и возможного учета в работе»

(вместе с <Письмом> Росреестра от 19.11.2021 № 14-16263/21@)

ФГБУ «ФКП Росреестра» направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Росреестра от 19.11.2021 № 14-16263/21@ по вопросу государственной регистрации прав Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) на земельный участок с находящимся (находящимися) на нем объектом (объектами) незавершенного строительства на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, поступившего с письмом Росреестра от 13.01.2022 № 14-0121-ГЕ/22 (вх. от 14.01.2022 № 002958/ЦА-22).

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в рамках компетенции Росреестра рассмотрено обращение Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) <...>, в связи с чем, учитывая проведенное <...> Росреестром с участием представителей Фонда совещание по вопросу погашения регистрационных записей о залоге в отношении земельных участков, переданных Фонду в рамках реализации Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 127-ФЗ), протокол которого <...> направлен в Фонд с письмом Росреестра <...>, а также письмо Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра <...>, сообщаем.

Как доложило Управление Росреестра <...> (далее — Управление):

в качестве основания для государственной регистрации права собственности Фонда на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...> (далее — Объект) и земельный участок с кадастровым номером <...> (далее — Участок) было представлено определение Арбитражного суда <...> (далее — Суд) от <...> по делу N <...> (далее — Определение), в резолютивной части которого в том числе указано, что:

• Определение является основанием для заключения между ООО <...> и Фондом договора передачи Объекта, Участка и обязательств застройщика (далее — Договор) на условиях, не противоречащих Закону № 127-ФЗ; Договор заключается в письменной форме; передача Объекта, Участка и обязательств застройщика приобретателю осуществляется по передаточному акту;
• государственная регистрация перехода прав на Объект и Участок осуществляется на основании Определения в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления регистрационных действий, было выявлено отсутствие на Определении усиленной квалифицированной электронной подписи (далее — УКЭП) судьи;

государственная регистрация прав на Объект и Участок была приостановлена на основании части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) в том числе в связи с непредставлением Договора и передаточного акта; в Суд направлен запрос о предоставлении надлежащим образом заверенной копии Определения;

в сентябре 2021 г. в Управление из Суда поступила надлежащим образом заверенная копия Определения, а также заявителями представлены Договор и передаточный акт, после чего право собственности Фонда на Объект и Участок было зарегистрировано на основании Определения и Договора.

В этой связи сообщаем следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Исходя из положений части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК), пунктов 10.2, 10.3, 12 Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанций), утвержденной постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 100, частей 7, 9 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, копия вступившего в законную силу судебного акта (в том числе, копия судебного акта, принятого по делу о банкротстве), установившего права на недвижимое имущество, представленная в орган регистрации прав в форме электронного образа документа, должна быть подписана УКЭП судьи (судей), вынесшего(их) соответствующий судебный акт, либо УКЭП иного лица, уполномоченного судом заверять копии судебных актов.

Учитывая положения части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ, статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», части 1 статьи 16 АПК, принимая также во внимание пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на наш взгляд, при принятии решения по результатам правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации прав на основании вступившего в законную силу судебного акта, государственному регистратору прав следует исходить из буквального содержания резолютивной части судебного акта, представленного в качестве документа-основания для осуществления регистрационных действий (если в резолютивной части соответствующего судебного акта, вступившего в законную силу, прямо указано, что этот судебный акт является основанием для государственной регистрации прав, такой судебный акт и должен являться самостоятельным основанием для осуществления регистрационных действий).

Частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; то есть понятие «государственная регистрация прав» по смыслу Закона № 218-ФЗ распространяется и на переход прав.

В соответствии с пунктом 24 статьи 201.15-2-2 Закона № 127-ФЗ государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Учитывая вышеизложенное, на наш взгляд, приостановление государственной регистрации права собственности Фонда на Участок и Объект по причине непредставления Договора и передаточного акта не согласуется с требованиями действующего законодательства.

Управлению необходимо принять меры по недопущению нарушений действующего законодательства при принятии решений о приостановлении государственной регистрации прав Фонда в аналогичных ситуациях.

Также сообщаем, что данное письмо будет доведено до территориальных органов Росреестра, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

---