Письмо ФСФР РФ от 29.12.2004 № 04-ВС-01/12692

«О составе активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ФИНАНСОВЫМ РЫНКАМ

ПИСЬМО от 29 декабря 2004 г. № 04-ВС-01/12692

О СОСТАВЕ АКТИВОВ АКЦИОНЕРНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ И ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ, ОТНОСЯЩИХСЯ К КАТЕГОРИИ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и Положением о Федеральной службе по финансовым рынкам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 № 317, Федеральная служба по финансовым рынкам сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 33 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» (далее — Федеральный закон) в состав активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов наряду с имуществом, указанным в пункте 1 указанной статьи, может входить иное имущество в соответствии с нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Перечень имущества, которое может входить в состав активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, предусмотрен пунктом 8.1 Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденного Постановлением ФКЦБ России от 14.08.2002 № 31/пс (далее — Положение). К такому имуществу в том числе отнесены недвижимое имущество и (или) права на недвижимое имущество, а также строящиеся и реконструируемые объекты недвижимого имущества.

Перечень объектов недвижимого имущества, которые могут составлять активы акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, предусмотрен Положением. К таким объектам отнесены находящиеся на территории Российской Федерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьями 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая вновь создаваемое недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. При этом в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Среди объектов недвижимого имущества, которые могут входить в состав активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, Положение прямо выделяет группу строящихся и реконструируемых объектов недвижимости. С учетом статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также пункта 2.6 Положения о деятельности специализированных депозитариев акционерных инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, утвержденного Постановлением ФКЦБ России от 10.02.2004 № 04-3/пс, под указанными объектами следует понимать объекты незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем привлечение средств на строительство нередко осуществляется на основе договоров долевого участия в инвестировании строительства, договоров соинвестирования и других подобных договоров, по которым лицо, финансирующее строительство (инвестор), получает ряд имущественных прав, в том числе право требовать передачи ему по окончании строительства права собственности на построенный объект недвижимости или его часть. В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации имущественные права являются самостоятельным объектом гражданских прав. Таким образом, в случае использования для финансирования строительства на основе вышеуказанных договоров имущества, составляющего инвестиционные резервы акционерного инвестиционного фонда или паевой инвестиционный фонд, в состав активов такого фонда будут входить имущественные права по обязательствам из этих договоров.

Указанные имущественные права не могут быть отождествлены со строящимися или реконструируемыми объектами недвижимого имущества. При этом пункт 8.1 Положения не относит указанные имущественные права к имуществу, которое может составлять активы акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости. Единственным случаем, когда права требования могут составлять активы паевого инвестиционного фонда, является пункт 10.1 Положения, в соответствии с которым активы закрытого паевого инвестиционного фонда, относящегося к категории ипотечных фондов, могут составлять денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров.

В связи с изложенным Федеральная служба по финансовым рынкам считает неправомерным инвестирование имущества, составляющего инвестиционные резервы акционерных инвестиционных фондов, относящихся к категории фондов недвижимости, и имущества, составляющего закрытые паевые инвестиционные фонды, относящиеся к указанной категории, в строительство и реконструкцию объектов недвижимого имущества на основании договоров долевого участия в инвестировании строительства, договоров соинвестирования и других подобных договоров.

---