Инструкция НКВД РСФСР, Наркомюста РСФСР от 05.02.1923 № 381

<О праве застройки земельных участков>

НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РСФСР

НАРОДНЫЙ КОМИССАРИАТ ЮСТИЦИИ РСФСР

ИНСТРУКЦИЯ от 5 февраля 1923 г. № 381

Инструкция НКВД и НКЮ по применению Постановления Совнаркома от 14 августа 1922 года.

1. Право застройки имеет своей задачей и целью дать твердое правовое основание строительству жилищ, гарантируя длительный характер и ненарушимость установленного договором права застройки и тем создавая необходимые условия как для привлечения строительных капиталов, так и для осуществления строительного кредита, являющегося необходимым элементом в деле строительства.

2. Право застройки есть долгосрочное право иметь и возводить строения на национализированной (городской и сельской) земле. Право это устанавливается договором о предоставлении под застройку земельных участков как свободных от строений, так и застроенных в целях достройки места на участке не более 300 кв. саж. ремонта строений и возведения новых.

3. В пределах срока договора о праве застройки право его переходит по наследству, может быть обременено залогом и отчуждаемо. Будучи раз установлено договором, право застройки не может быть прекращено до истечения срока договора.

В случаях перехода права застройки к иному лицу продажею его с торгов право это остается в силе с сохранением всех условий договора и всех связанных с ними прав, обязанностей и обязательств (залог). При признании договора расторгнутым и переходе возведенных построек к коммунальному хозяйству лежащий на них залог остается в силе.

4. Залог и отчуждение права застройки допускается с согласия Комхоза, причем Коммунальный Отдел имеет право контроля над расходованием полученных по залогу денег на потребности, связанные с осуществлением договора.

5. В целях недопущения бессистемной и беспорядочной застройки и предупреждения застройки свободных пространств специального назначения (зеленые насаждения, площадь, улицы) Коммунальным Отделам надлежит до заключения отдельных договоров о праве застройки немедленно:

а) определить места, подлежащие застройке в первую очередь;

б) разбить предназначенные для постройки места на участки не более 300 кв. саж. каждый.

Примечание. В зависимости от характера застройки допускается объединение нескольких застроенных участков в один.

6. О выделении для застройки участков Коммунальным Отделом должна быть произведена публикация. В публикации указываются:

а) точное местоположение участков;

б) размер участка;

в) обязательный размер застройки в процентном отношении к площади участка (см. ниже ст. 11);

г) срок сдачи на право застройки;

д) указание о возможности выяснения всяких иных условий и план участка в Коммунальном Отделе.

7. Договор о праве застройки должен совершаться под страхом недействительности в нотариальном порядке (Пост. о праве застройки, ст. 2). Точно так же в нотариальном порядке должен совершаться залог или отчуждение права застройки (Пост. о праве застройки, ст. 8). Сделка залога или отчуждения права застройки должна быть зарегистрирована в Коммунальном Отделе, который учиняет надпись о регистрации на акте сделки и выдает его заинтересованной стороне.

8. Коммунальные Отделы обязаны завести реестровую книгу участков, предоставленных на право застройки. Одновременно с реестром владений на право застройки Коммунальные Отделы обязаны завести реестр застройщиков с указанием номера записи владения по реестру участков.

Всякое изменение положения права застройки (обременение залогом, отчуждение) должно быть отмечено в реестре участков на право застройки.

9. В договоре о праве застройки обязательно указывается:

А. Наименование договаривающихся сторон.

Договор заключается от имени Коммунального Отдела в лице его заведующего, застройщиком может быть как юридическое лицо (кооперативные объединения, учреждения, организации т.п.), так и физическое лицо.

Б. Срок действия договора.

Срок этот для деревянных строений может быть установлен не более 20 лет, а для каменных — до 49 лет (Постановление о праве застройки, ст. 1).

Ввиду ограниченности срока права застройки для деревянных строений рекомендуется в договорах не уменьшать установленной законом предельной величины его.

В. Точное определение сдаваемого под застройки участка с указанием местонахождения и границ участка, размеров его в длину и ширину, находящихся на участке строений и т.п. К договору должен быть приложен план участка, сдаваемого на право застройки.

Г. Размер и срок взносов арендной платы за земельный участок.

Арендная плата определяется в золотых рублях с кв. саж. в зависимости от характера строений: более высокая плата назначается за земельные участки, предназначаемые под строение торгово-промышленного назначения, пониженная плата — на участки, предназначаемые для жилищного строительства. Повышение арендной платы устанавливается в самом договоре с указанием сроков повышения и размеров его, причем арендная плата за земельные участки может быть повышаема не чаще чем через каждые 5 лет (Пост. о праве застройки, ст. 3).

В целях развития жилищного строительства рекомендуется повышение арендной платы за участки, предназначаемые для застройки под жилье, устанавливать каждый раз не выше чем на 10 проц. против предыдущей платы.

Д. Характер и размер строений, которые застройщик обязуется возвести. При установлении размера застройки Коммунальным Отделам рекомендуется руководствоваться следующими положениями:

Процентное отношение площади застройки ко всей площади участка следует устанавливать в центральных районах города в пределах от 25 до 50 проц., на окраинах — от 10 до 25 проц.

Высота строений или предельное число этажей, которые должны удовлетворять требованиям строительного устава и местным на сей предмет обязательным постановлениям.

Предельная площадь квартиры.

В интересах доступности выстроенных помещений для малоимущих слоев населения рекомендуется устанавливать в договоре предельные нормы площади квартир в 25 кв. саж., а предельную площадь комнаты — в 40 кв. аршин.

Е. Срок приступа к постройке, который должен быть в договоре установлен не более одного года (Постановление о праве застройки, ст. 3), с указанием, что несоблюдение этого условия может повлечь за собой расторжение договоров в судебном порядке.

Ж. План производства работ по строительным сезонам и срок окончания постройки, который устанавливается в зависимости от размера и характера ее, но во всяком случае не выше 3 лет.

З. Условия поддержания строений в исправном виде (ремонт).

И. Условия страхования строений в полной сумме оценки их и употребления страховых сумм на восстановление строений в случае пожара, в обеспечение чего страховой полис передается Коммунальному Хозяйству.

К. Неустойка в определенном размере за невзнос арендатором в срок установленной арендной платы, за несоблюдение сроков приступа к постройке и окончания ее, за нестрахование строений и т.д. Неустойка за невзнос арендной платы не должна превышать размеров самой арендной платы. В остальных случаях неустойка не должна превышать годового размера арендной платы. Требование неустойки не связано с расторжением договора, за исключением случаев невыполнения условия о сроке приступа к постройке и осуществления обусловленного договором плана производства работ. В указанных случаях сверх взыскания неустойки в обусловленном размере Комхоз может предъявить в судебном порядке иск о расторжении договора с возмещением застройщику стоимости возложенных, но не использованных затрат. За несвоевременный взнос платежей устанавливается определенный процент пени не свыше 2 проц. в месяц, каковая пеня взимается и за несвоевременный взнос неустойки. В случае невнесения застройщиком причитающихся с него по договору платежей более чем за один год, равно как и в случае неуплаты неустойки в размере не меньше годовой арендной платы Коммунальный Отдел может обратить взыскание в судебном порядке на самое право застройки, причем взыскание осуществляется путем продажи права застройки с публичных торгов.

10. Кроме неустойки, в договор могут быть включены и иные гарантии исполнения застройщиком договора, как то: перестройка неправильно возведенного строения за счет застройщика, страхование строения за его счет и т.п.

11. В договор о праве застройки могут быть включены и другие условия, не противоречащие закону и сущности самого права застройки. Следует устанавливать процент зеленых насаждений на участках, который обязан засадить застройщик (не менее 10 проц. площади участка). Может быть возложена на застройщика обязанность сооружения тротуара и содержания в исправности мостовой в части, прилегаемой к застроенному участку. Рекомендуется договариваться с застройщиками в рабочих районах о заселении строений не менее чем на 30 проц. рабочими. При наличии этого условия арендная плата за земельные участки может быть установлена в пониженном размере и даже с последующим понижением ее при соответствии состава жильцов первоначальному условию.

12. Залог права застройки устанавливается в пределах срока договора на время, определенное по договору залога. В случае перехода права застройки к новому приобретателю залоговое обременение остается в силе, равно как и при досрочном переходе права застройки к Коммунальному Отделу.

13. При всяком переходе владения, бывшего предметом договора о праве застройки, Коммунальному Хозяйству, в том числе и за истечением срока договора (ст. 14 Пост.), застройщику возвращается стоимость построек к моменту их сдачи, под каковою следует понимать стоимость вложенных, но не использованных затрат, исчисленных применительно к расценке валютности денег к моменту расчета.

14. В комиссию по установлению стоимости построек (ст. 14 Пост.) от Коммунотдела входит не менее 2-х членов, в число коих входит представитель от техническо-строительного надзора, в оценочную комиссию вызывается или застройщик, или защитник его интересов.

---