Информационное сообщение Банка России от 28.07.2023

«Банк России повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам»

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАНК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ СООБЩЕНИЕ от 28 июля 2023 года

БАНК РОССИИ ПОВЫШАЕТ МАКРОПРУДЕНЦИАЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ

Банк России повышает с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков.

Совет директоров Банка России при принятии этого решения исходил из следующего.

С 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15% <1>, однако их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным.

---

<1> Пресс-релиз Банка России от 20.02.2023.

Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Начиная с марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5% <2>. В результате на 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования. За два года доля выдач с ПДН <3> более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п., до 39% в II квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43% <4>. За этот период также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): в кредитах на ДДУ — на 15 п.п., до 63%; в кредитах на готовое жилье — на 10 п.п., до 44%.

---

<4> По данным формы отчетности 0409704.

Практики завышения цен при продаже жилья на первичном рынке в основном свернуты, что в том числе проявляется в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте — с 6 млн руб. в середине 2022 года до 4,9 млн руб. в II квартале 2023 года. Тем не менее разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в I квартале он составил 40%, в II квартале — 39%. В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут систематически занижаться (т.е. реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше).

У Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов <5>. В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.

---

<5> С 1 января 2023 Банк России применяет макропруденциальные лимиты в сегменте необеспеченного потребительского кредитования.

ЗНАЧЕНИЯ НАДБАВОК К КОЭФФИЦИЕНТАМ РИСКА В ОТНОШЕНИИ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ С 1 ОКТЯБРЯ 2023 ГОДА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ, ОБЕСПЕЧЕННЫХ ПРАВАМИ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРАМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Надбавка		Интервал ПДН, %
		Нет ПДН <6>	0 — 30	30 — 40	40 — 50	50 — 60	60 — 70	70 — 80	Свыше 80, ПДН не рассчитан <7>
Первоначальный взнос, %	[0; 10]	9,0	9,0	9,0	9,0	9,0	9,0	9,0	9,0
	(10; 15]	н/п	2,5	2,5	2,5	3,0	4,0	5,0	6,0
	(15; 20]	н/п	1,0	1,0	1,0	1,5	2,0	3,0	4,0
	(20; 30]	н/п	0,5	0,5	0,5	1,0	1,5	2,0	3,0
	(30; 50]	н/п	н/п	н/п	н/п	н/п	н/п	1,0	2,0
	(50; 100)	н/п	н/п	н/п	н/п	н/п	н/п	0,5	1,0

---

<6> В случаях, когда кредитные организации вправе не рассчитывать ПДН.

<7> В случаях, когда кредитные организации не исполнили обязанность по расчету ПДН, в т.ч. из-за технических сбоев в информационных системах.

Учитывая, что на вторичном рынке жилья не наблюдается значимого завышения стоимости залога, надбавки в этом сегменте с 1 октября 2023 года повышаются в меньшей степени. Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН.

ЗНАЧЕНИЯ НАДБАВОК К КОЭФФИЦИЕНТАМ РИСКА В ОТНОШЕНИИ ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ С 1 ОКТЯБРЯ 2023 ГОДА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ, ОБЕСПЕЧЕННЫХ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Надбавка		Интервал ПДН, %
		Нет ПДН <1>	0 — 30	30 — 40	40 — 50	50 — 60	60 — 70	70 — 80	Свыше 80, ПДН не рассчитан <2>
LTV <3>, %	(0; 50]	н/п	н/п	н/п	н/п	н/п	н/п	0,25	0,5
	(50; 70]	н/п	н/п	н/п	н/п	н/п	н/п	0,5	1,0
	(70; 80]	н/п	н/п	н/п	н/п	0,25	0,5	0,75	1,5
	(80; 85]	н/п	0,5	0,5	0,5	0,75	1,0	1,5	2,0
	(85; 90]	н/п	1,5	1,5	1,5	1,75	2,0	2,5	3,0
	Более 90	4,0	4,0	4,0	4,0	4,0	4,0	4,0	4,0

---

<1> В случаях, когда кредитные организации вправе не рассчитывать ПДН.

<2> В случаях, когда кредитные организации не исполнили обязанность по расчету ПДН, в т.ч. из-за технических сбоев в информационных системах.

<3> Соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) и справедливой стоимости предмета залога.

В случае сохранения структуры кредитования на текущем уровне банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб., что соответствует 4% портфеля ипотеки. В то же время, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке.

---