Письмо Минстроя России от 23.12.2025 № 79936-ДН/04

<О содержании общего имущества многоквартирного дома>

от 23 декабря 2025 г. № 79936-ДН/04

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.

Пунктом 3 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, определено, что управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома (далее — МКД) как самостоятельного объекта управления.

Таким образом, МКД является единым объектом капитального строительства вне зависимости от количества подъездов.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты.

Части 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ определяют, что собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, каждый собственник помещения в МКД несет бремя содержания общего имущества в таком доме пропорционально своей доле в праве общедолевой собственности на общее имущество, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру общей площади помещения указанного собственника.

В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Необходимо отметить, что оплата содержания общего имущества в МКД не является оплатой пользования элементами общего имущества.

Обязанность собственника помещения в МКД оплачивать содержание общего имущества возникает в силу наличия у такого собственника доли в праве общедолевой собственности на общее имущество.

В силу пункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в МКД не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

Следовательно, разделение между собственниками помещений права собственности на отдельные элементы общего имущества и соответствующее разделение обязанности по оплате содержания отдельных элементов общего имущества законом не допускается.

Пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.6.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее — Постановление Пленума ВС РФ № 22) установлено, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Пунктом 19 Постановления Пленума ВС РФ № 22 установлено, что размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома и определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (части 2 и 4 статьи 156 ЖК РФ).

Таким образом, собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества в таком МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, при этом размер такой платы устанавливается одинаковым для всех собственников в руб./кв. м и для каждого конкретного собственника зависит от площади помещения в МКД, принадлежащего такому собственнику.

Вместе с тем, Конституционный суд Российской Федерации постановлением от 29.01.2018 № 5-П установил, что законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в МКД, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые — при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в МКД — могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в МКД принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в МКД, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования, притом что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в МКД не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в МКД, относящихся к одной и той же категории.

Таким образом, по общему правилу размер расходов собственников помещений в МКД на оплату содержания жилого помещения (в состав которой в числе прочего включается плата за содержание лифтов) устанавливается в одинаковом для всех собственников помещений в МКД размере в руб./кв. м, однако по решению общего собрания таких собственников может быть дифференцирован в соответствии с дополнительными критериями, установленными решением общего собрания собственников помещений в МКД (например, критерий оснащения лифтом подъезда, в котором расположено помещение), при этом выбор таких критериев не должен осуществляться произвольно, а основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в МКД, относящихся к одной и той же категории.

С учетом вышеизложенного сообщается, что действующим законодательством Российской Федерации порядок содержания лифтов в составе общего имущества в МКД в достаточной степени урегулирован, дополнительное регулирование представляется избыточным.

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

---