Методические рекомендации по выявлению и представлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю (группа кодов 80)

(утв. Комитетом АРБ по вопросам ПОД/ФТ, протокол заседания Комитета № 26 от 23.11.2011)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ВЫЯВЛЕНИЮ И ПРЕДСТАВЛЕНИЮ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ (ГРУППА КОДОВ 80)

Настоящие рекомендации разработаны Комитетом Ассоциации российских банков по вопросам ПОД/ФТ и комплаенс рискам с целью разъяснения требований законодательства по противодействию легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма к осуществлению внутреннего контроля при выявлении и представлении сведений в уполномоченный орган в отношении сделок с недвижимым имуществом (группа кодов 80).

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Согласно пункту 1.1 статьи 6 Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее — Закон № 115-ФЗ), обязательному контролю подлежат сделки с недвижимым имуществом, результатом совершения которых является переход права собственности на такое недвижимое имущество, если сумма, на которую совершается сделка, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.

1.2. Положением Банка России от 29.08.2008 № 321-П для сделок с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, определен код вида операций 8001, который надлежит указывать в сообщениях при представлении сведений в уполномоченный орган о соответствующих операциях, подлежащих обязательному контролю.

Понятие недвижимого имущества

1.3. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе электрические сети, линии телефонной связи (в случае, когда данные линии установлены на опорах, прочно связанных с землей), здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <*>.

---

<*> Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу с 1 января 2005 г.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К воздушным судам <*> относятся, в частности, самолеты, вертолеты, дирижабли и другие летательные аппараты. Государственной регистрации подлежат гражданские воздушные суда и государственные воздушные суда отечественного или иностранного производства, предназначенные для выполнения полетов.

---

<*> Согласно Воздушному кодексу Российской Федерации под воздушным судном понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Такие объекты, как метеорологические шары-зонды, беспилотные летательные аппараты, привязные аэростаты, не подлежат государственной регистрации и, следовательно, не относятся к недвижимым вещам.

К морским судам и судам внутреннего плавания относятся все самоходные или несамоходные плавучие сооружения, используемые в целях судоходства, в том числе суда смешанного (река — море) плавания, паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода. Следует учитывать, что государственной регистрации, наряду с вышеперечисленными судами, подлежат также строящиеся суда (регистрируются в реестре строящихся судов).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, предприятия, автотранспортные магистрали, железнодорожные пути, трубопроводы являются недвижимым имуществом. При этом под термином предприятие понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (производственной, хозяйственной, посреднической, коммерческой и т.п.).

2. ВЫЯВЛЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ

2.1. Согласно абзацу 1 подпункта 4 пункта 1 статьи 7 Закона № 115-ФЗ, кредитные организации обязаны «документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган не позднее трех рабочих дней со дня совершения операции следующие сведения по подлежащим обязательному контролю операциям с денежными средствами или иным имуществом, совершаемым их клиентами».

2.2. Таким образом, обязательному контролю подлежат сделки с недвижимым имуществом, совершаемые клиентами кредитной организации (т.е. хотя бы одним из участников сделки должен быть клиент), результатом совершения которых является переход права собственности на такое недвижимое имущество, а сумма сделки при этом равна или превышает 3 000 000 рублей или равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее (далее — контролируемые сделки с недвижимым имуществом). К таким сделкам относятся купля/продажа, мена, дарение, наследование, внесение в уставной капитал юридического лица, соглашения участников общей собственности об установлении или перераспределении долей в праве собственности на недвижимое имущество, а также иные виды сложных сделок, содержащие в своем составе возможность перехода права собственности на недвижимое имущество, например, аренда с правом выкупа, рента с правом выкупа и т.д. Незакрытый перечень таких договоров приведен в приложении.

2.3. В соответствии с статьей 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Факт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество может быть установлен кредитной организацией на основании:

• свидетельства о государственной регистрации права собственности;
• наличия отметки на договоре о регистрации права собственности (например, на экземпляре договора купли-продажи у продавца недвижимости);
• выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

2.4. Информационным письмом Банка России от 06.03.2006 № 9, обобщающим практику применения Закона № 115-ФЗ и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, установлено, что кредитная организация должна представлять в уполномоченный орган сведения о сделках с недвижимым имуществом <*>, сумма которых равна или превышает 3 000 000 рублей, если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов ей стало известно о совершении такой сделки. Исключение составляют контролируемые сделки с недвижимым имуществом, заключенные клиентом с самой кредитной организацией.

---

<*> С 21 ноября 2011 г. данное положение касается только сделок, в результате которых произошел переход права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, необходимо направить сообщение в уполномоченный орган в случае, если кредитная организация и ее клиент выступают сторонами по контролируемой сделке с недвижимым имуществом (далее — собственные сделки) либо если из представленных в соответствии с законодательством Российской Федерации клиентом документов кредитной организации стало известно о совершении контролируемой сделки с недвижимым имуществом (далее — клиентские сделки).

2.5. Отсутствие у кредитной организации документов (сведений), полученных на законном основании, свидетельствующих о государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, либо отсутствие обязательных для формирования сообщения сведений, в соответствии с требованиями, изложенными в Положении Банка России № 321-П от 29.08.2008, приводит к отсутствию у кредитной организации обязанности по направлению сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю (ОЭС), в уполномоченный орган.

2.6. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 6 Закона № 115-ФЗ обязательному контролю подлежат не операции по осуществлению расчетов в рамках сделки, а сами сделки с недвижимым имуществом. Поэтому сообщение по коду 8001 формируется в отношении договора (сделки), повлекшего переход права собственности, а не платежа, независимо от того, совершались или не совершались через кредитную организацию платежи по указанному договору (сделке).

Выявление сделок с недвижимым имуществом, совершаемых клиентами кредитных организаций с участием кредитной организации (собственные сделки)

2.7. Обязательному контролю подлежат контролируемые сделки с недвижимым имуществом, совершенные при участии клиентов кредитной организации. Поэтому в целях выявления операций, подлежащих обязательному контролю, среди собственных контролируемых сделок с недвижимым имуществом необходимо удостовериться, что контрагент по договору (сделке) с недвижимым имуществом одновременно состоит с кредитной организацией в клиентских отношениях.

2.8. Выявление собственных контролируемых сделок с недвижимым имуществом, квалифицируемых как операции, подлежащие обязательному контролю, как правило, осуществляют подразделения кредитной организации, отвечающие за подготовку и подписание соответствующих договоров. В связи с тем, что одно подразделение (филиал, дополнительный офис, иное структурное подразделение) кредитной организации, как правило, не имеет информации о клиентах другого подразделения кредитной организации и, как следствие, не всегда обладает по объективным причинам сведениями о клиенте, необходимыми для квалификации сделки как подлежащей обязательному контролю, рекомендуется руководствоваться следующим принципом.

При отсутствии у подразделения кредитной организации, осуществляющей контроль, сведений о факте установления клиентских отношений с контрагентом по собственной сделке решение о квалификации контролируемой сделки с недвижимым имуществом как подлежащей обязательному контролю принимается на основании содержания договора. Если в договоре контрагентом указаны платежные реквизиты иной кредитной организации, то такой договор считается «контрагентским» и обязательному контролю не подлежит. И наоборот, если в таком договоре контрагентом указаны платежные реквизиты кредитной организации, то такой договор считается «клиентским» и информация о такой сделке подлежит направлению в уполномоченный орган.

При установлении клиентских отношений подлежат анализу на предмет соответствия критериям обязательного контроля только те документы о сделках клиента с недвижимым имуществом, которые были им представлены в рамках открытия счета (вклада) либо оказания иной банковской услуги (например, кредитование и т.д.). Сделки с недвижимым имуществом, осуществленные между кредитной организацией и контрагентом ранее, до момента установления клиентских отношений не рассматриваются после установления клиентских отношений на предмет соответствия критериям обязательного контроля.

Выявление сделок с недвижимым имуществом, совершаемых клиентами кредитной организации без участия кредитной организации (клиентские сделки)

2.9. Представлению в уполномоченный орган подлежат сведения о клиентских контролируемых сделках с недвижимым имуществом, выявленных:

а) при проведении банковских операций и иных сделок, правила совершения которых, установленные законодательством Российской Федерации и нормативными актами Банка России, предусматривают представление клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки) <*>. В этом случае для формирования сообщения об операции, подлежащей обязательному контролю, используются сведения, указанные в представленном договоре. Как правило, клиенты представляют в кредитную организацию документы в следующих случаях:

---

<*> Примерный перечень таких договоров приведен в Приложении.

• в рамках процедур валютного контроля (при оформлении паспорта сделки, при представлении документов, являющихся основанием для проведения валютной операции);
• в рамках операций кредитования в разных формах (при оформлении кредитного досье);
• в рамках аренды индивидуального банковского сейфа (в случае наличия в договоре аренды ИБС условия ознакомления кредитной организации с содержимым ячейки);
• в рамках открытия аккредитива (условием выплаты по которому будет предоставление в кредитную организацию договора с отметкой о регистрации сделки с недвижимым имуществом).

б) при предоставлении клиентом в кредитную организацию договора, являющегося основанием для проведения банковской операции (совершения сделки), по запросу кредитной организации. Запрос на предоставление договора направляется клиенту в случае наличия у кредитной организации оснований полагать, что операция (сделка) может осуществляться с целью придания законного вида противоправной деятельности клиента. Запрос формируется с исключительной целью выявления сделки, связанной с легализацией доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма.

2.10. Не подлежат обязательному контролю сделки с недвижимым имуществом, совершенные за пределами Российской Федерации, если кредитная организация не обладает надлежаще подтвержденными сведениями о правовом механизме фиксирования прав собственности на недвижимое имущество, применяемом в такой стране (территории), за исключением случаев, когда кредитная организация располагает на законном основании документами, легализованными в установленном порядке (апостиль) и свидетельствующими о переходе прав собственности на недвижимое имущество, а также содержащими сведения, необходимые для формирования сообщения в уполномоченный орган.

3. ФИКСИРОВАНИЕ СВЕДЕНИЙ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПОДЛЕЖАЩИХ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ

3.1. Информационным письмом Банка России от 21.11.2011 № 19, обобщающим практику применения Закона № 115-ФЗ и принятых в соответствии с ним нормативных актов Банка России, установлено, что обязанность кредитной организации по представлению в уполномоченный орган сведений о сделке с недвижимым имуществом возникает со дня регистрации права собственности на недвижимое имущество, как результат сделки с недвижимым имуществом.

3.2. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 7 Закона № 115-ФЗ кредитная организация должна исполнять такую обязанность не позднее трех рабочих дней со дня совершения операции, то есть даты регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, либо даты, когда кредитной организации на законных основаниях стало известно о совершении такой операции.

3.3. По действующему законодательству у регистрирующих органов отсутствует обязанность по оперативному информированию сторон о регистрации права собственности. Сведения об этих фактах, как правило, поступают в кредитную организацию позднее 3-х дней со дня государственной регистрации сделки. Во избежание необоснованных задержек в представлении в уполномоченный орган сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, должны направляться:

а) в отношении собственной сделки, совершенной при участии клиента, соответствующее сообщение должно направляться не позднее 16-00 <*> часов третьего рабочего дня после дня поступления в кредитную организацию документа, свидетельствующего о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

б) в отношении клиентских сделок соответствующее сообщение должно направляться не позднее 16-00 <*> часов третьего рабочего дня после дня поступления в кредитную организацию документа, свидетельствующего о государственной регистрации права собственности, а также соответствующего договора, содержащего сведения, необходимые для формирования ОЭС.

---

<*> Время направления отчетности согласовывается с территориальным управлением Банка России.

3.4. В целях фиксирования даты, когда кредитной организации стало известно о совершении контролируемой сделки с недвижимым имуществом на документах, поступивших в кредитную организацию и необходимых ей для квалификации операции, подлежащей обязательному контролю, и направления соответствующего сообщения в уполномоченный орган, рекомендуется делать отметку о дате и времени поступления документов в кредитную организацию.

3.5. При фиксировании в ОЭС сведений об операции, подлежащей обязательному контролю, которая представляет собой сделку с недвижимым имуществом, рекомендуется указывать следующее:

Наименование поля ОЭС	Сведения, фиксируемые при представлении сообщений
DATA (Дата совершения)	Дата государственной регистрации договора (дополнительного соглашения, если оно изменяет основные условия договора) или Дата подписания сторонами договора (в случае, если сделка не подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ).
DATA_S	Дата, когда кредитной организации стало известно о сделке с недвижимым имуществом (дата получения кредитной организацией сведений и (или) документа, подтверждающих факт совершения операции (сделки)). (Указывается дата с отметки на документе)
SUME	Сумма сделки, указанная в договоре (цена договора), если
(Сумма в рублях)	договор заключен в рублях, или Если сумма сделки указана в договоре в иностранной валюте, ее размер в рублях определяется по официальному курсу Центрального банка Российской Федерации, действующему на дату совершения такой операции, то есть дату государственной регистрации договора, или дату его подписания, если государственная регистрация для такого вида сделок не предусмотрена.
SUM (Сумма в валюте платежа)	Сумма сделки, указанная в договоре (цена договора) в той валюте, в которой он заключен.
PRIM (Назначение платежа)	Дата, номер и вид договора, наименование предмета договора (купля-продажа земельного участка, здания и т.п.).
DESCR (Дополнительная информация)	Указать дату регистрации права собственности. Для договоров, в которых одна из сторон представлена несколькими лицами, перечисляются лица, не указанные в качестве плательщика (получателя). Информация, не отраженная в иных полях ОЭС, но которую, по мнению кредитной организации, целесообразно отразить в ОЭС.
PRIZ_SD	Указывается символ 1 — операция совершается с иным имуществом.

Примечания.

1. У кредитной организации возникает обязанность по направлению сообщения о сделке с недвижимым имуществом, если клиент получает или передает право собственности. При этом не подлежат обязательному контролю сделки с недвижимым имуществом, в результате которых происходит первичное возникновение права собственности на такое имущество или прекращение права собственности без его передачи.

2. При представлении в уполномоченный орган сведений о клиентской сделке с недвижимостью, расчеты по которой через кредитную организацию не проводились (например, когда о сделке клиента кредитной организации стало известно в связи с предоставлением клиенту кредита), и необходимые сведения о контрагенте клиента отсутствуют, поле «NAME_B3» («Наименование кредитной организации») вместо наименования кредитной организации может содержать слова «Наименование банка отсутствует». При этом в поле «DESCR» («Дополнительная информация») указывается, что расчеты по сделке с недвижимостью через кредитную организацию не проводились, а сведения о ней получены из представленного клиентом договора.

3. Односторонние сделки с недвижимым имуществом ч. 2 статьи 154 ГК РФ, совершенные клиентом, подлежат обязательному контролю, если кредитной организации стало известно о такой сделке. При этом односторонние сделки, совершенные самой кредитной организацией с недвижимым имуществом, не подлежат обязательному контролю, так как совершаются без участия клиента и, таким образом, не соответствуют критериям обязательного контроля.

4. В соответствии с п. 3 Информационного письма Федеральной службы по финансовому мониторингу от 28 июня 2011 г. № 15 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений об операциях, подлежащих обязательному контролю» в случае наличия нескольких плательщиков (получателей) по сделке с недвижимым имуществом организации следует формировать отдельные сообщения по числу участвующих на стороне плательщика и/или получателя юридических (физических) лиц. При этом каждое сообщение должно содержать полную информацию об участнике сделки в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона № 115-ФЗ.

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ КОНТРОЛИРУЕМЫХ ДОГОВОРОВ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ (НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИСЧЕРПЫВАЮЩИМ)

ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ КОНТРОЛЮ ПОДЛЕЖИТ СДЕЛКА С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, РЕЗУЛЬТАТОМ СОВЕРШЕНИЯ КОТОРОЙ ЯВЛЯЕТСЯ ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ТАКОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
Наименование Договора	Примечания
1. Датой заключения сделки является дата государственной регистрации договора
1.1. Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости, в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем, помещения или предприятия как имущественного комплекса, в т.ч. договор купли-продажи жилья с использованием кредитных средств.	Подлежит обязательному контролю (ОК) при наличии сведений о регистрации права собственности на недвижимое имущество.
1.2. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, С ПРАВОМ ВЫКУПА
1.3. Договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением
1.4. Договор дарения недвижимого имущества (жилого или нежилого назначения), доли в праве общей собственности на них, в том числе пожертвование. Если не указана сумма сделки, сообщение подлежит контролю при наличии документа об инвентаризационной или кадастровой оценке имущества
1.5. Иные сделки с недвижимым имуществом, в результате которых произойдет переход права собственности на такое недвижимое имущество
2. Датой заключения сделки является дата подписания договора
2.1. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и т.д.), в том числе договоры купли-продажи воздушных и морских судов, судов внутреннего и смешанного плавания.	Подлежит ОК при наличии сведений о регистрации права собственности на недвижимое имущество.
2.2. Договор аренды на срок менее года, С ПРАВОМ ВЫКУПА
2.3. Договор найма жилого помещения, С ПРАВОМ ВЫКУПА
2.4. Брачный договор, алиментное соглашение
2.5. Договор реального раздела общего имущества собственников
2.6. Внесение недвижимости в качестве вклада в «простое товарищество»
2.7. Внесение недвижимости в уставный капитал организации
2.8. Договор простого товарищества (совместной деятельности) (заключается обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада подлежит регистрации права долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).
2.9. Иные сделки с недвижимым имуществом, в результате которых произойдет переход права собственности на такое недвижимое имущество
3. Датой заключения сделки может являться как дата государственной регистрации, так и дата подписания договора (факторы, влияющие на порядок заключения договора, указаны в сносках)
3.1. Договор финансовой аренды (субаренды) (лизинга) недвижимого имущества (в зависимости от условий договора финансовой аренды (субаренды) (лизинга))	Подлежит ОК при наличии сведений о регистрации права собственности на недвижимое имущество.
3.2. Договор мены <*>
3.3. Перевод долга по зарегистрированной /незарегистрированной сделке
3.5. Отступное
3.6. Иные сделки с недвижимым имуществом, в результате которых произойдет переход права собственности на такое недвижимое имущество
4. ОДНОСТОРОННИЕ СДЕЛКИ КЛИЕНТА
4.1. Сделки о приобретении (оставлении за Клиентом) имущества должника, не реализованного в ходе исполнительного производства. Дата заключения сделки — дата оформленного Решения/Протокола о приобретении (оставлении за Клиентом) имущества должника.
4.2. Сделки о приобретении (оставлении за Клиентом) имущества должника, не реализованного в ходе процедуры банкротства. Дата заключения сделки — дата акта приема-передачи недвижимости.
4.3. Отказ одаряемого принять дар (возможен только до передачи дара или договора дарения в будущем).
5. НЕ ПОДЛЕЖАТ СООБЩЕНИЮ ПО КОДУ 8001 ПРИ ЛЮБОЙ СУММЕ СДЕЛКИ
5.1. Договор залога прав требования по договору участия в долевом строительстве, договор залога прав требования по инвестиционному договору
5.2. Договор об ипотеке (залоге) объекта недвижимости, на приобретение которого предоставлен кредит	Сведения договора м.б. использованы для ОК при наличии соглашения о приобретении заложенного имущества, Заявления об оставлении предмета залога за собой и т.п.
5.3. Договор об ипотеке (залоге) объекта недвижимости
5.4. Договор о последующей ипотеке
5.5. Закладная, договор купли-продажи закладных, договор залога закладных и т.п.
5.6. Договор аренды БЕЗ ПРАВА ВЫКУПА.
5.7. Договор залога прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества
5.8. Договор уступки прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества
5.9. Предварительный договор (соглашение о задатке, соглашение об обеспечении исполнения обязательств к предварительному договору)
5.10. Договор инвестирования в строительство недвижимого имущества	Подлежит при наличии всех условий, соответствующих договору участия в долевом строительстве
5.11. Договор уступки права требования по договору инвестирования в строительство недвижимого имущества
5.12. Договор паевого взноса в жилищно-строительный кооператив, договор о вступлении в ЖСК, внесение паевого взноса
5.13. Договор подряда
5.14. Сделки о приобретении (оставлении за Банком) имущества должника, не реализованного в ходе исполнительного производства. Дата заключения сделки — дата оформленного Решения/Протокола о приобретении (оставлении за Банком) имущества должника.	Не подлежит ОК, т.к. осуществляется банком самостоятельно, без участия клиента
5.15. Сделки о приобретении (оставлении за Банком) имущества должника, не реализованного в ходе процедуры банкротства. Дата заключения сделки — дата акта приема-передачи недвижимого имущества.

---

---